(da série Registros sobre Registros n. 406)
Des. Ricardo Dip
1.212. A Lei 6.015, no item 15 do inciso II de seu art. 167, trata do averbamento da «rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros».
Essa previsão da Lei de registros públicos foi nela incluída com a Lei 6.941, de 14 de setembro de 1981, lei esta última que, sobretudo, voltou-se à relação entre o registro imobiliário e o Sistema Financeiro de Habitação, mas entre cujos dispositivos terminou por indicar-se um que foi além desse relacionamento. Refiro-me aqui ao art. 3º da mencionada Lei 6.491: «É vedado incluir ou acrescer, às custas dos Registros Públicos, quaisquer taxas ou contribuições». Esse enunciado fica referido para, talvez, um exame em tempo futuro.
Por agora, tratemos do averbamento da apontada rerratificação do contrato de mútuo.
A Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, diploma que, entre outras finalidades, institui o Sistema Financeiro de Habitação, «destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população» (art. 8º), ou, em outras palavras, da mesma lei, fundamentalmente voltado à «aquisição de casa para residência do adquirente, sua família e seus dependentes» (art. 9º), previu −mercê de modificação advinda com a Lei 5.409, de 29 de junho de 1966−, no âmbito da Política Nacional de Habitação, que «todos os contratos, públicos ou particulares, serão obrigatoriamente transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data de sua assinatura, devendo tal obrigação figurar como cláusula contratual» (§ 7º do art. 61).
E, no caput de seu art. 62, enunciou, de maneira mais específica: «Os oficiais do Registro de Imóveis inscreverão obrigatoriamente, os contratos de promessa de venda, promessa de cessão ou de hipoteca celebrados de acordo com a presente Lei, declarando expressamente que os valores deles constantes são meramente estimativos, estando sujeitos os saldos devedores, assim como as prestações mensais, às correções do valor, determinadas nesta Lei.»
Também previu que, «mediante simples requerimento, firmado por ambas as partes contratantes, os Oficiais do Registro de Imóveis averbarão, à margem das respectivas inscrições, as correções de valores determinados por esta Lei, com indicação do novo valor do preço ou da dívida e do saldo respectivo, bem como da nova prestação contratual» (§ 1º do art. 62).
A essa última regra, do § 1º do art. 62, concorreu um preceito sancionador: «Se o promitente comprador, promitente cessionário ou mutuário se recusar a assinar o requerimento de averbação das correções verificadas, ficará, não obstante, obrigado ao pagamento da nova prestação, podendo a entidade financiadora, se lhe convier, rescindir o contrato, com notificação prévia no prazo de 90 dias» (§ 2º do mesmo art. 62).
Na sequência, a Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997 −normativa de que tratou do Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel− estabeleceu, no inciso I de seu art. 17, que as operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por hipoteca.
E, em acréscimo, é oportuno lembrar que essa Lei 9.514, desde uma alteração indicada na Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, passou a prever que os contratos de que trata ou «resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública» (art. 38, redação da Lei 11.076, de 30-12-2004).
O de que vem cuidar o item 15 do inciso II do art. 167 da Lei 6.015 é, como ficou dito, da rerratificação do contrato de mútuo com garantia hipotecaria em prol de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, nada importando que, nessa rerratificação, a dívida seja acrescida, desde que se conservem as mesmas partes e que não haja outra hipoteca registrada em favor de terceiros.
Em outros termos, trata-se
• de uma alteração parcial de um contrato de mútuo, relacionado a uma compra e venda ou promessa de compra e venda, na esfera do Sistema Financeiro de Habitação, mútuo que se confirma, pois, numa passagem que não se modifica, mantidas sempre as mesmas partes que celebraram o pacto alterado;
• contrato de mútuo que deve ter por adjeto um ajuste de hipoteca;
• garantia hipotecária essa que tem por credor alguma entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação; veja-se o que, a propósito, diz o art. 8º da Lei 4.380, de 1964: «O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado:
I – pelos bancos múltiplos;
III – pelas caixas econômicas;
IV – pelas sociedades de crédito imobiliário;
V – pelas associações de poupança e empréstimo;
VI – pelas companhias hipotecárias;
VII – pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
VIII – pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;
X – pelas entidades abertas de previdência complementar;
XI – pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e
XII – por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.»
Já se indicou a irrelevância de aumentar-se ou não a dívida garantida, bem como a possibilidade de a rerratificação realizar-se por meio de documento público (é dizer, notarial) ou particular.
A averbação, por evidente, há de efetivar-se na matrícula imobiliária em que já, antes, se haja registrado a aquisição ou promessa de aquisição.