(da série Registros sobre Registros n. 446)
Des. Ricardo Dip
1.257. Continuemos a apreciar o disposto no art. 172 da Lei 6.015, de 1973, que assim enuncia: “No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”.
Tal o deixamos dito, esse dispositivo define metafisicamente o registro de imóveis, indicando-lhe suas mais relevantes causas, a saber:
• a causa material, consistente nos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis;
• a causa formal, vale dizer, as inscrições que devem realizar-se no ofício imobiliário: sobretudo o registro e a averbação, a que devem adicionar-se a matriculação, a prenotação a anotação no protocolo, bem como a indexação nos livros 4 e 5 do registro de imóveis; quanto à «anotação», veja-se o que dispõe o inciso I do § 1º do art. 198 da Lei 6.015, relativo ao processamento da dúvida registral: “no Protocolo, o oficial anotará, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida”; confira-se ainda o disposto no par. único do art. 298 da mesma Lei 6.015: “ Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel (mas qual anotação cabe no livro 2?; não o diz a Lei 6.015).
• a causa final, assim repartida entre a constituição, a transferência e a extinção dos direitos reais imobiliários, sua validade em relação a terceiros, e sua disponibilidade;
• a causa eficiente: “no Registro de Imóveis serão feitos” (ou seja, a alguém, nesse ofício registral, incumbe realizarem-se o registro e a averbação).
Ao indicar-se, no aqui visitado art. 172, a causa final do registro, a Lei 6.015 refere-se a alguns fins próximos, quais sejam:
• o dos efeitos da inscrição e, expansivamente, da publicidade no registro imobiliário (a constituição, a transferência e a extinção dos direitos reais imobiliários);
• o de sua eficácia (a lei fala em validade) em relação a terceiros;
• o da habilitação do atributo da disponibilidade.
A primeira observação que parece caber é no sentido de que causas finais podem não só ser independentes entre si −ainda que correlacionáveis−, senão que também podem sobrepor-se, tal que umas sejam mais próximas, outras mais remotas, e até hierarquizarem-se. A finalidade principal do registro público é a segurança jurídica, e esta pode realizar-se, no ofício imobiliário, mediante fins mais próximos da atividade registral, como o são a constituição, a transferência e a extinção dos direitos reais imobiliários. Os vários fins próximos indicados no art. 172 põem-se não raro em correlação, mas é possível que um deles se realize sem corresponder positivamente a outro: por exemplo, a finalidade de extinção de um direito real, inscrita por meio de averbação de encerramento (ou, como é comum dizer-se, cancelamento), não tem efeito de constituir ou transferir direitos.
Apreciamos já, na exposição anterior desta série, os efeitos da inscrição imobiliária, consequentes que, de modo próprio, parecem antes remeter-se à inscrição e, extensivamente, à publicidade dessa inscrição. Aos efeitos alistados no art. 172 da Lei 6.015 −constituição, transferência e extinção dos direitos reais imobiliários−, devem ainda concorrer os efeitos declaratórios e de publicidade-notícia, aqueles, para habilitar o predicado da disponibilidade, e os de publicidade-notícia para, sobretudo, restringir a esfera de alegação de boa-fé (hipóteses emblemáticas, a propósito, são do registro de medidas cautelares, por exemplo, a do protesto contra a alienação de bens).
Fez bem o legislador em autonomizar, no texto do art. 172 da Lei 6.015, o fim registral de habilitação do atributo da disponibilidade, embora essa habilitação se abarque já entre os consequentes das inscrições com fins constitutivos e de transferência. Acontece que, omitida nesse art. 172 a referência expressa à natureza declaratória de alguns registros, adquire relevo assinalar a possibilidade de inscreverem-se títulos com a só finalidade de habilitar o exercício da disponibilidade (assim, v.g., o registro de títulos mortis causa).
É oportuno, neste passo, observar que o sistema registral imobiliário brasileiro atende ao pressuposto do modelo de título e modo, de maneira que predomina o caráter constitutivo dos direitos reais sobre imóveis, o que acarreta a prevalência de normas formais (ou seja, as do processo registral) destinadas a essa espécie aquisitiva. Por outro lado, é preciso estimar com cautela o que se pode importar, para o direito brasileiro, a partir de práticas e doutrinas estrangeiras que tenham por suposto sistema preferencial diverso do de título e tradição (ou modo) que alimenta, fundamentalmente, nosso vigente sistema de direitos reais.
Uma última observação, acerca da disponibilidade, é a que diz respeito à renúncia do direito real imobiliário, enquanto renúncia intencionalmente abdicativa e não, pois, translativa. Lê-se no Código civil brasileiro que se perde a propriedade também por meio da renúncia (inc. II do art. 1.275), renúncia essa cujos efeitos “serão subordinados ao registro (…) do ato renunciativo no Registro de Imóveis” (par. único do mesmo art. 1.275).
Há várias hipóteses de renúncia indicadas no Código civil e que são de interesse para o registro de imóveis. Aqui tem importância referir que a renúncia abdicativa para estar na cumieira do atributo da disponibilidade, mas, condicionada por algumas exigências expressas em lei ou tácitas segundo o sistema, não se pode considerar de exercício ilimitado. Interessa-nos, sobretudo, salientar a inviabilidade dessa renúncia quando o mesmo atributo já tenha limites consequentes de algum ato anterior levado a registro.