(da série Registros sobre Registros n. 451)
Des. Ricardo Dip
1.261. A Lei 6.015, de 1973, trata, em seu art. 175, dos requisitos da escrituração do livro 1 do registro de imóveis, ou seja, de seu livro protocolo, escrituração essa que, singularmente, é designada «prenotação» (cf., a propósito, o art. 286 da mesma Lei 6.015, versando sobre o registro Torrens: “Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário, cancelando-se, mediante mandado, a prenotação”).
Assim, «prenotar» é lançar no livro do protocolo do ofício imobiliário. Pode ler-se no art. 1.246 do Código civil: “O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”.
Rememorando um ponto, o objetivo do protocolo é o atuar o princípio da prioridade, que, no aspecto substantivo (ou material), prejudica ou, quando o caso, posterga a inscrição de título que tenha acesso registral cronologicamente posterior, desde que este último se trate de causa material incompatível com o título dotado de preferência.
Está dito aí: “prejudica ou, quando o caso, posterga” a inscrição do título posterior.
Prejudica, quando a incompatibilidade entre os títulos for absoluta, de maneira que se reconhece o modo excludente de que frui a eficácia da prenotação.
Posterga, quando a incompatibilidade entre os títulos for só relativa (ex.: Tício, adquirente de um imóvel, loca-o a Mateus; o título da locação deve ter seu registro postergado até que antes se registre a aquisição de Tício).
Aí se tem o modo prelativo ou preferencial da eficácia da prenotação; é o que alguma vez se denomina «superioridade de posição».
Note-se que, em ambas essas categorias, está em cena a eficácia substantiva da prenotação, e não a formal (ou adjetiva), de que já tratamos nas exposições anteriores a esta, e saliente-se que o tempo a considerar para a eficácia (aqui tanto formal, quanto material) é o tempo da apresentação do título no ofício registral, e não o tempo do próprio título, ou seja, o da data constante do título. Por isso é que se pode falar que o protocolo confere um direito no registro, um direito posicional (excludente ou prelativo) no registro.
Saliente-se que o lançamento prenotante (ou protocolar) tem eficácia somente in itinere, é dizer: enquanto não se der a inscrição dita definitiva. Após essa, o lançamento já não subsiste. Distingue-se, porém, de um lado, o modo de inscrição temporária ou transitiva, que é o da prenotação, e, de outro lado, a inscrição provisória, termo alguma vez usado para, impropriamente, fazer-se referência ao lançamento prenotante. A inscrição provisória é a inscrição definitiva com duração referível a termo ou a prazo; embora o lançamento protocolar tenha seu tempo de vigência, não é, contudo, inscrição definitiva, mas simples inscrição transitiva, inscrição preparatória de outra.
Lançamento preparatório e necessário para toda inscrição definitiva, a prenotação não se harmoniza com medidas liminares determinantes de inscrição definitiva, nem com ordens judiciais de registros ou averbações que imponham (como algumas vezes tem acontecido) uma imediata inscrição definitiva, à margem da observância de eventuais direitos de posição registral e até da qualificação que é dever próprio do registrador.
O lançamento prenotante −que, na trilha da terminologia da doutrina estrangeira, pode denominar-se «assento de apresentação»− possui também fins de confirmação, ou, em outras palavras, de prova. Por esse ângulo, é meio de prova, e, por ser mais próprio ao estatuto do direito formal, meio documentário de prova. É, enfim, o assento que atualiza e confirma o momento da apresentação do título no registro de imóveis.
Por ser, dessa maneira, um meio ditado pela exigência de preexclusão de conflitos ante a só observância da forma, é de todo explicável o fundamento pelo qual a lei trata de alistar os requisitos do lançamento prenotante.
E isso o faz, entre nós, no art. 175 da Lei 6.015, de 1973, dispositivo que enuncia:
• “São requisitos da escrituração do Livro nº 1 - Protocolo:
I - o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;
II - a data da apresentação;
III - o nome do apresentante;
IV - a natureza formal do título;
V - os atos que formalizar, resumidamente mencionados.”
O primeiro desses requisitos −o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros do protocolo− é um indicativo preciso da cronologia da apresentação dos títulos. A rigorosa sequência do número de ordem é a mesma rigorosa ordem formal da preferência segundo o tempo.
Manifesta é a relevância da referência à data da apresentação, e, a seguir, importa a indicação do nome do apresentante para o fim de legitimar a intervenção no curso do processo registral, incuso quanto ao requerimento para eventual suscitação de dúvida.
O derradeiro requisito −a referência aos atos formalizados− é uma indicação póstera, vale dizer, lançada após as inscrições definitivas correspondentes (registros e averbações), anotação, ao fundo, só referencial, indexatória, para beneficiar um melhor controle do liame «protocolo-inscrição definitiva».