(da série Registros sobre Registros n. 447)
Des. Ricardo Dip
1.257. Hoje, passado mais de meio século desde a publicação da Lei brasileira 6.015, de 31 dezembro de 1973, aos estudiosos e práticos do registro de imóveis parecem claros os conceitos e as funções da técnica do fólio real.
Adotar na técnica do registro de imóveis o critério do «fólio real» importa sempre na fundamentalidade desse critério, norteando também os passos adjutórios de sua efetivação (assim, por exemplo, os indicadores remetem ao locus tabular correspondente ao locus real). É significativo, porém, que, à altura da publicação inaugural da então nova Lei brasileira de Registros Públicos, não se compreendessem senão confusamente os reflexos da adoção da técnica da matriculação de imóveis. Exemplo bastante disto foi a da perseverante insistência, até mesmo em vários congressos do Irib (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil), na exposição, explicação e defesa (note-se bem: defesa!) do princípio da unitariedade da matrícula imobiliária. (Lembra-me aqui um episódio emblemático: num dos congressos do Irib, a grande Registradora que foi Maria Helena Leonel Gandolfo fez colocar-se uma faixa no auditório do evento, estampando [mais ou menos] estas palavras: “A cada imóvel, uma só matrícula; a cada matrícula, um só imóvel”).
Retomemos a referência à fundamentalidade da técnica do fólio real. A circunstância de ser uma técnica −e não, propriamente, um princípio− é de nenhum relevo para recusar seu papel de fundamento. Tome-se em conta esta distinção: poderiam observar-se os mesmos princípios hipotecários com a adoção quer da técnica do fólio real, quer da técnica do fólio pessoal; por isso, não se afirma que essas técnicas sejam princípios hipotecários, mas, diversamente, adotada uma delas, não se pode negar sua adesão aos fundamentos do registro. Veja-se uma analogia: a sinalização de algo numa base corpórea é um princípio de todo documento, mas que essa sinalização seja literal e não pictórica é um acidente; não por isso, entretanto, deixa de ser fundamental in concreto. Da mesma sorte, ser real ou pessoal o modo de ser do registro é fundamental, embora, mero acidente, não seja um princípio do próprio ser substancial desse registro.
A técnica de estruturação das inscrições imobiliárias pode classificar-se em três espécies:
• técnica do fólio real;
• técnica do fólio pessoal;
• técnica temporal ou cronológica.
Claro está que seria conjecturável a ausência de técnica alguma, lançando-se ao sabor das circunstâncias as inscrições relativas aos imóveis. Todavia, só por acidente seria possível pensar em uma estruturação dessas inscrições.
Vejamos agora, à luz do art. 173 da Lei 6.015, um episódio ilustrativo do quanto houve de proclamatório nas entusiásticas aclamações acadêmicas quanto aos efeitos da adoção do fólio real. Tome-se o exemplo da afirmação do «fim da diáspora livresca».
Sem negar que, com a Lei 6.015, tenha havido algum efeito redutor da dispersão das inscrições relativas a um só imóvel, a mera leitura do art. 173 dessa lei permite concluir o quanto de simplificação houve em exalçar o término da diáspora tabular. Diz esse art. 173:
• “Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:
I - Livro nº 1 - Protocolo;
II - Livro nº 2 - Registro Geral;
III - Livro nº 3 - Registro Auxiliar;
IV - Livro nº 4 - Indicador Real;
V - Livro nº 5 - Indicador Pessoal.
Parágrafo único. Observado o disposto no § 2º do art. 3º, desta Lei, os livros nºs 2, 3, 4 e 5 poderão ser substituídos por fichas.”
De fato, com a Lei 6.015 houve alguma redução do número de livros próprios para o ofício de imóveis, em face do logo anterior Regulamento registral (Decreto 4.857, de 9-11-1939). Com o texto atualizado pelo Decreto 64.608/1969 (de 29-5), no registro imobiliário, segundo o Regulamento então vigente, contava com 12 livros (art. 182):
• livro de protocolo
• livro de inscrição hipotecária
• livro de inscrição das transmissões
• livro de registros diversos
• livro de emissão de debêntures
• livro indicador real
• livro indicador pessoal
• livro de registro especial
• livro de registro de cédulas de crédito rural
• livro de registro de cédulas de crédito industrial
• livro-leilão (“para lançamento resumido de todos os atos do registo”) e
• livro auxiliar.
O benefício da redução livresca é tanto para a prática da inscrição −é dizer, que importa ao procedimento mais econômico do ofício−, quanto para a publicidade, e já aqui diz respeito quer à economia procedimental de tempo, esforços e custos no encontro e divulgação das informações, quer à vantagem do próprio usuário que em texto concentrado encontra mais facilmente os dados que deseja saber.
Mas o ponto a enfocar é outro. Exagerou-se na comemoração do «fim da diáspora tabular» com a Lei 6.015, não só porque, efetivamente, essa lei não extinguiu a pluralidade livresca, senão que também por ser de fato inviável a proclamada unidade absoluta da tábula. Bastaria fantasiar como seria possível encontrar as informações singularmente almejadas sem o concurso de indexações.
Talvez, isto sim, fosse conjecturável excluir os livros do protocolo (livro 1) e do registro auxiliar (livro 3). Mas, para isso, ter-se-ia, quanto a este último, de apartar do registro imobiliário inscrições não concernentes de modo direto a bens imóveis. E, quanto ao livro do protocolo, afastar o caráter registral constitutivo e, além disso, firmar os efeitos registrais, quanto a terceiros, na data da inscrição principal; é adivinhável que, sem a assinalação de consequentes a partir da prenotação no livro 1, estaria instalada uma prova factual de velocidade, em que alguns efeitos jurídicos dependeriam da maior ou menor rapidez dos procedimentos cartorários. Manifesto, pois, o inconveniente da supressão do protocolo.
O que se tem de apontar é que a técnica do fólio real e a principalidade relativa do livro registro geral, o livro das matrículas, não impõem a unitariedade livresca no ofício imobiliário.
Na próxima explanação, trataremos da substituição das folhas por fichas, bem como da técnica de sinalização nos livros.