(da série Registros sobre Registros n. 452)
Ricardo Dip
1.262. Comecemos agora a apreciar o disposto no art. 176 de nossa Lei 6.015, de 1973, artigo que é muito longo, bastando dizer que possui 18 parágrafos.
Nesse dispositivo trata-se do livro registro geral do ofício imobiliário, ou seja, seu livro 2.
Enuncia o caput do art. 176: “O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3”.
Tem-se, pois, que nesse livro se lançam
• a matrícula imobiliária e
• os registros e as averbações previstas no art. 167 da mesma Lei 6.015 (mas não só, saliente-se, porque há inscrições indicadas em leis extravagantes da Lei de registros públicos), desde que não se trate de registros e averbações que devam inscrever-se no livro 3 (registro auxiliar) do ofício de imóveis.
Matrículas, registros e averbações são partes subjetivas (ou seja, espécies) da categoria «inscrição», e delas, calha considerar inicialmente a «matrícula», porque se trata, no quadro do sistema da Lei 6.015, da primeira inscrição singular ou primeiro assento particular de cada imóvel no ofício predial, correspondendo, de maneira analógica, ao «termo de nascimento» no registro civil das pessoas naturais.
A «matrícula» −resultado da técnica de efetivação do critério real na metódica das inscrições e da publicidade imobiliárias (por isso mesmo tem-se que a matrícula se designa «fólio real» −folha da coisa)− adotou-se no direito brasileiro com a Lei 6.015/1973, mas era já proposta antiga de Afrânio de Carvalho, que a apresentara ao Presidente da República, Eurico Gaspar Dutra, em 1947. Tratava-se, então, de adotar-se um livro fundiário e de cadastro. Renovou-se a proposta em 1969. Terminou-se por adotada em 1973.
Cuidemos um tanto mais do tema da «matrícula», ainda que antecipando assuntos de que só trataremos melhor e com mais detenção adiante.
Como ficou dito, a Lei 6.015, em título referente ao sistema registral imobiliário, menciona no art. 167 a matrícula de par com os dois atos de inscrição que nela podem efetivar-se: o registro stricto sensu e a averbação.
E no art. 176, a mesma Lei indica o assento livresco ou tabular da matrícula −referindo-a ao livro 2 ou do registro geral)− e enuncia, seguidamente, seu caráter de unitariedade relacional (“cada imóvel terá matrícula própria”), seu tempo ordinário de inauguração (“que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei”) e seus requisitos formais (incs. II e III do mesmo art. 176), ressalvando, quanto às escrituras e partilhas lavradas ou homologadas na vigência do Regulamento registral de 1939 (Decreto 4.857, de 9 de novembro de 1939), a observância de legislação eficaz ao tempo da elaboração desses títulos (§ 2º).
Mais à frente, a Lei 6.015, em seus arts. 195, 196 e 197, reitera que, antes da inscrição de qualquer título relativo a dado imóvel, se não estiver este matriculado, deve o registrador exigir abertura prévia de matrícula e, quando o caso, o registro do título anterior, para salvaguarda da continuidade (melhor dito, do trato consecutivo) do registro, procedendo-se à abertura da matrícula com amparo nos elementos constantes do título apresentado e, quando o caso, do registro anterior que constar do próprio cartório ou de certidão expedida pelo cartório predial com pretérita atribuição para os registros concernentes ao imóvel objeto.
Tem-se entendido que a abertura de matrícula, salvo os casos de unificação ou fusão, não exige rogação do interessado, podendo efetivar-se, de ofício, pelo registrador, observando-se, a propósito, os requisitos:
• da regularidade relacional (vide §2º do art. 225, Lei 6.015/1973),
• da unitariedade relativa da matrícula (a cada imóvel sua matrícula, a cada matrícula seu imóvel) −vedando-se, p.ex., a inauguração de matrículas para partes ideais de imóveis−
• e do transporte das onerações que pendam sobre os imóveis (art. 230: “Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório”).
Em caso de abertura de matrícula relativa a imóvel adquirido mediante usucapião, sempre que possível é nela recomendável a menção do registro anterior.
Na fusão de matrículas (art. 234 da Lei 6.015: “Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas”), devem encerrar-se (e não cancelar-se) as precedentes (ao revés do texto do inc. III do art. 233), tanto que aberta a nova matrícula para a agregação dos imóveis.
Nas unificações −(a) de transcrições ou (b) de transcrições e matrículas (art. 235: “Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única: I - dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar; II - dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior”)− também devem encerrar-se (nota bene: não se trata de cancelamento, a despeito da letra da Lei 6.015 no inc. III de seu art. 233), repete-se: devem encerrar-se os registros antecedentes.
Na fusão e na unificação põe-se, de comum, o problema da descrição dos imóveis agregados, porque, não raro, se insinua um conjuntamente incabível escopo retificador à margem das exigências normativas (cfr. art. 213), retificação aí concorrente que o registrador deve obstar.
Havendo compropriedade em imóveis cuja agregação se pleiteia, com abertura de matrícula, em casos de fusão ou de unificação, é sempre de exigir o requerimento de todos os condôminos ou, ao menos, seu consentimento para o ato.