(da série Registros sobre Registros n. 453)

                                                                     Ricardo Dip

1.263. Prosseguindo na breve consideração do longo texto do art. 176 da Lei 6.015, trata seu § 1º da escrituração do livro 2 −livro do registro geral−, vale por dizer: livro das matrículas.

           Começa por indicar, no item I desse § 1º, que cada imóvel deva ter matrícula própria, “que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula”. 

           A referência a «matrícula própria» exprime o chamado «princípio de unitariedade», indicativo, sobretudo, de que a cada imóvel corresponda uma só matrícula, e a cada matrícula, um só imóvel.

           Mas a «unitariedade» que interessa ao registro de imóveis é um conceito referível a três espécies distintas. Duas reportáveis ao imóvel, e a terceira, própria da matrícula.

           Há uma unitariedade ou unidade real do imóvel no aspecto corpóreo; trata-se de uma unidade geográfica, espacial ou territorial.

           Outra unitariedade é ainda a real do imóvel, mas agora por um aspecto jurídico: o imóvel como suposto ou suporte de direitos. Pode dar-se que um imóvel não tenha unidade espacial (p.ex., quando cortado por uma estrada), mas preserva sua unidade econômica ou social (v.g., uma fazenda em que, aberta uma estrada que a secciona, prossiga, em ambas suas partes, uma só e mesma atividade de plantio).

           Enfim, a terceira unitariedade é a da própria matrícula que, pouco importando o número de folhas (ou fichas) possua, de comum não se desdobra.

           Logo, porém, pode objetar-se que sequer a unidade da matrícula é absoluta, porque ela se multiplica para atender às necessidades do condomínio horizontal.

           Quando a Lei 6.015, no item I do § 1º de seu art. 176, faz menção a que cada imóvel deva ter matrícula própria, refere-se, em bom rigor, não a uma, senão que a duas unitariedades em relação. Porque considera a unidade do imóvel e a correlata unidade da matrícula; ou seja, a cada imóvel unitário, sua única matrícula; mas isso se completa: a cada matrícula unitária, seu único imóvel.

           Como ficou dito, o item I do § 1º do art. 176 da Lei 6.015 impõe a abertura de matrícula “por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula”.

           Essa enunciação adveio da Lei 14.382, de 2022, suplantando dois sucessivos textos anteriores, o primeiro, original, assentando: “cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei”; depois, com a Medida provisória 1.085, de 2021: “cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação”.

           Ao fim, condicionou-se a obrigação de abertura de matrícula a que a transcrição imobiliária com eficácia vigente “possua todos os requisitos elencados” para essa abertura. Frise-se que se trata de transcrição com eficácia em vigor, e não, por manifesto, de uma transcrição já superada por matrículas já agora eficazes (p.ex., as de cartórios com anterior competência a que se deva reportar a abertura em novo cartório competente).

           A matéria havia sido muito discutida pela comissão instalada pela Ministra Nancy Andrighi, então Corregedora Nacional da Justiça, comissão essa que tinha por objetivo −amplamente frustrado− de estabelecer uma normativa mínima para o extrajudicial. Digo objetivo “amplamente frustrado” porque a comissão, por mais esforços tenha realizado, apresentou um projeto inacabado −dois anos de gestão da Ministra Corregedora era mesmo pouco tempo para uma obra imensa (e, sem embargo, de sua pretensão minimalista). Bastaria ver a largueza do vigente Código Nacional do Extrajudicial −que, de início, proclamara sua intenção, logo inevitavelmente atropelada pelos fatos, de ser mera consolidação.

           O problema da abertura da matrícula está, de modo rotineiro, na deficiência das transcrições com eficácia em vigor. Isso pode resolver-se por meio da retificação do registro com anterioridade à inauguração da matrícula.    

1.264. O item II do referido § 1º do mesmo art. 176 trata dos requisitos da matrícula. São requisitos de sua escrituração ou textualização.

           Começa por indicar que sua ordem numérica seguirá ao infinito, o que, sobremodo, diz respeito aos livros de folhas encadernadas ou de folhas soltas, a cuja exaustão, com a abertura de novo livro, a lei interdita o reinício dos números de ordem.

           Vem depois a referência à data. Aqui se cuida da inauguração da matrícula, que tem seu tempo próprio. Essa data deve lançar-se no inventário da matrícula. Saliente-se, por evidente, que os registros e averbações haverão de datar-se também.

           Adiante, o art. 176 versa sobre a determinação e a especialidade do imóvel objeto da matrícula, impondo, distinguidamente, que, sendo rural, devam indicar-se:

•          o       código do imóvel,

•          os dados constantes do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural -Ccir,

•          a denominação,

 •         suas características, confrontações, localização e área.   

           E, se urbano, suas “características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver”. 

           Após isso, trata o mesmo art. 176 da determinação e especialidade subjetivas, impondo que se indiquem o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário do imóvel, além de, sendo pessoa física,

•          seu estado civil,

•          sua profissão,

•          o número de sua inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, faltando esse número, sua filiação;

e, sendo pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda.

           Na sequência, exige a lei que se indique o número do registro anterior, e que, “tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo” (matéria esta última que consideraremos em uma próxima explanação de nossa série “Registros sobre Registros”).

           Por agora, sublinhe-se a obviedade de que não se possa abrir matrícula sem atrelamento a registro anterior. Trata-se aqui de uma imposição referível ao «princípio da consecutividade» ou do «trato consecutivo» (que é, não raro, impropriamente designado «princípio da continuidade»).