(da série Registros sobre Registros n. 464)

                                                                     Ricardo Dip

1.275.  Examinemos agora o que dispõe o art. 182 da Lei 6.015, de 1973: “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”.

            Esse dispositivo, que trata da protocolização ou prenotação dos títulos apresentados ao ofício imobiliário, diz respeito ao tema, formal e materialmente relevante, da prioridade jurídica, e que, no registro de imóveis, é mais complexo do que parece à primeira vista.

            Ainda que seja comum simplificar a referência à prioridade com a gráfica expressão prior in tempore, potior in iure (ou, na versão medieval: prior tempore, potior iure) −“o primeiro no tempo é o de melhor direito”−, isso não significa uma solução pronta e acabada para os frequentes casos de concurso de prioridades jurídicas, em que, à registral, acorrem outras, extrarregistrais.

                Ainda mesmo no campo estrito do registro imobiliário, haveria muito assunto a considerar. Por exemplo, o tempo da prenotação (com ressonância para a prioridade) pode suspender-se ou interromper-se? Cabem a retroprioridade, a reserva de prioridade, a da prioridade indireta, a permuta ou escambo de lugar na ordem do protocolo, a hipoteca de proprietário?

            Em exposição anterior desta nossa série “Registros sobre Registros” já se indicou existir uma quase naturalidade política da prioridade, algo que, à maneira de um gênero, o da prioridade sociológica, explicaria a necessidade específica da prioridade no registro, em que se toma em conta, em palavras de Jerónimo González, “el riguroso orden cronológico de las presentaciones” dos títulos levados à inscrição imobiliária.

             Reiteremos um pouco do que já se deixou explanado nesta nossa aventura pelo direito registral imobiliário.

            Existe, com efeito, uma prioridade costumeira que se expressa de um modo que se pode mesmo dizer universal com o fenômeno das filas. Quando, no Brasil, se institui um único livro de ingresso ou entrada dos títulos no ofício imobiliário, o que se está a considerar é a relação mútua entre anterioridade e superioridade: o anterior no tempo −tomado como um indicativo de prudência, de diligência− está justificadamente estimado como superior na proteção, de tal maneira que da apresentação do título (ou seja, de sua prenotação, tal o enuncia a lei brasileira) derivam já alguns efeitos.

            Assim: “primeiro no tempo, melhor no direito”. Essa é uma expressão geral que constitui um bom caminho para compreendermos, enfim, que a prioridade no registro não é um fato que, de maneira autônoma e artificial, justifique a primazia específica para a inscrição de um imóvel, senão que algo já resultante da própria vida política, ou seja: do valor mesmo de uma prioridade como fenômeno social rotineiro.

                Josué Modesto Passos encontrou a manifestação medieval desse conceito de prioridade sociológica no uso dos moinhos públicos. Encontrou ele este refrão germânico: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst, que corresponde ao latim “qui primus venerit, primus molet”, aforismo latino recolhido por Erasmo de Roterdam em seu Adagiorum chiliades, publicado em 1536. Em português havia o agora desusado adágio “quem primeiro chega, primeiro mói”, com correspondentes fórmulas em castelhano −quien primero viene, primero muele−, em italiano −chi prima arriva, meglio macina ou ainda: chi tardi arriva, male alloggia, em galego: na acea, primeiro moe o que primeiro chega.

            Nesses aforismos está implícita a mesma ideia de fila −a fila da realidade costumeira dos pontos de ônibus, nos portões de embarque dos aeroportos, nos caixas dos supermercados−, e que já permitiu a Santiago Pelayo Hore o gracejo de que, de preferência aos sacrossantos princípios hipotecários, deveria dar-se maior importância ao encontro oportuno de um táxi.

                Assim, a prioridade é algo socialmente “natural” (entenda-se, algo com natureza histórica universal), cuja clave é o adequado aproveitamento do tempo para o bom êxito dos interesses. É dizer: a prioridade resulta de uma oportunidade, de um momento azado, o que os gregos designaram com o vocábulo καιρός (“tempo conveniente”).

            Por isso, sob um modo historicamente natural, o registro de imóveis recolhe o binômio anterioridade-superioridade como critério de reconhecimento de um direito que, quando menos, recebe uma proteção procedimental, uma garantia ou asseguração in itinere.

                Em outras palavra, quem chega primeiro ao registro, chega ali com presumida superioridade, para adquirir ao menos um direito posicional, exclusivamente um direito de forma, quer dizer, independente da idoneidade do título material ou do título formal, ressalvadas algumas poucas hipóteses de evidente falta de competência material ou territorial (p.ex., uma rogação, junto ao registro de imóveis, de protesto de título de crédito; ou, noutro exemplo, o pedido de registro, em Curitiba, relativo a imóvel situado em Madrid).

            O Código civil brasileiro de 2002 enuncia em seu art. 1.246 ser o registro “eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar noprotocolo”, e a Lei nacional 6.015, de 1973, no art. 186: “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”, depois de indicar no art. 182 (aqui versado): “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”.

                O protocolo do registro de imóveis é seu Livro n. 1 (inc. I do art. 173 da Lei n. 6.015); mas, que significa o vernáculo “protocolo”. Antônio Geraldo da Cunha indica que esse vocábulo proveio do francês protocolaire, resultando este último, proximamente, do latim protocollum, i. Por sua vez, há uma origem mais remota, o grego πρωτόκολλον, com a acepção de primeiro (πρωτός). Muitas palavras gregas, com efeito, prefixam-se tanto com πρo (assim, com ômicron −o), quanto com πρω (com ómega -ω), carregando em si, numa e noutra dessas formas, as noções de “primeiro”, “primazia”, “precoce”, etc. (v.g., πρωτόγονος −primogênito; πρωτόπολις -o primeiro da cidade; πρό −ao princípio, prematuramente).

                Desse modo, prosseguindo em nossa reiteração de temas já tratados nesta série, a ideia de protocolo registral reforça a de prioridade, o que também se anuncia com o uso, na normativa brasileira de regência, da palavra “prenotação”, que deriva do verbo latino prænoto (marcar previamente; predizer, designar antecipadamente −Francisco Torrinha).

            Tenhamos bem em conta que o primeiro e mais notório efeito da prenotação registral é o de estabelecer, na ordem das inscrições em curso (ou seja, em trânsito, em processamento), uma posição formal para o título apresentado, com o direito posicional consequente. Em outras palavras: iniciado compulsivamente o processo registrário −cujo fim é a inscrição de um título material apresentado, título esse que se instrumenta por um título formal−, tem-se já (i) a prioridade da qualificação e (ii) o impedimento de inscrever-se, no interregno do processo registral, título algum oposto ao título de posição antecedente.