(da série Registros sobre Registros n. 465)
Ricardo Dip
1.276. Continuemos a tratar do disposto no art. 182 da Lei 6.015, de 1973, que assim enuncia: “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”.
Estamos, desde a exposição imediatamente anterior, numa recorrência abreviada de assunto já apreciado nesta nossa série “Registros sobre Registros”. É que, por muito oportuno que agora parece, falar do protocolo no registro de imóveis é sempre, de algum modo, referir algo acerca das prioridades formal e substantiva que se obtém com a prenotação no livro 1 do ofício imobiliário, ou seja, o livro do protocolo, cuja importância deve salientar-se para bem compreender o sistema do registro de imóveis.
Ora, o reconhecimento de prioridades jurídicas tem uma função importante na vida das comunidades, por as priorizações constituírem um meio de resolução de conflitos de direitos sobre mesmos bens jurídicos. Em outras palavras, quando, por meio do protocolo registral-imobiliário, assegura-se a prioridade de um potencial status jurídico acerca de um determinado imóvel, afasta-se, em princípio e formalmente, uma colidência de direitos sobre esse imóvel. Decerto, um tal conflito não se afasta de maneira absoluta, porque, além de eventual pretensão na via judicial contenciosa, a própria legitimação registral dependerá do desfecho do processo em curso no ofício imobiliário, mas o protocolo enseja, de logo, uma asseguração transitória.
As prioridades emanantes das inscrições imobiliárias não são, entretanto, o único meio de priorização jurídica. Assim, por exemplo, existem prioridades ex vi legis −p.ex., a relativa a certos créditos em que, excepcionando sua equivalência comum (par conditio creditorum), a lei avantaja alguns créditos fiscais, trabalhistas, alimentares. Há ainda outros modos de priorizar juridicamente: v.g., o morgadio e também a prioridade de lugar no direito germânico −Locusprinzip−, com que se preservam espaços vazios nos livros registrais, de maneira que seu posterior preenchimento leva a uma preferência sobre inscrições em espaços tabulares fisicamente posteriores (sem embargo de, cronologicamente, anteriores).
O protocolo imobiliário, no Brasil, apoia-se no critério da prioridade temporal ou cronológica, expressado pelo clássico adágio prior in tempore, potior in iure.
É interessante observar que o método sumariado com o aforismo prior tempore, potior in iure implicita a consideração do valor do tempo, mais exatamente de uma dada antiguidade a que alia um efeito de estabilização. Algo assim como dizer que o antigo que permanece é estável não por sua vetustez, mas outro motivo de sua permanência: não se trata de que o antigo duradouro seja bom por ser antigo, mas de que seja algo que dura desde o antigo exatamente por ser bom.
O conceito e a realidade da longinquitas temporis −ou seja, da continuidade de um status− não é só rotineiramente útil e, ut in pluribus, justo, como instrumento específico para a solução de colisões de direitos sobre um mesmo imóvel. Muitas situações da vida põem em relevo a mais ampla valorização do que é mais antigo. Isso se deve a que, confirma-o a história dos povos, essa valorização preferencial do mais antigo corresponde a um fator objetivo que considera o tempo como confirmação do sucesso de uma experiência vital na comunidade −experientia cum naturā rerum−, de tal maneira que o respeito ao duradouro, ao estabelecido, ao assentado, desaconselha ou atenua, quando não mesmo, em muitos casos, até interdita as aventuras de novidadismo ofensivas do bem comum.
Da prioridade registral emanam efeitos quer substantivos −fala-se, então, em prioridade substantiva ou material, que se projeta desde seu termo a quo (o lançamento indicativo do título no livro do protocolo imobiliário), quer formais ou adjetivos: ou seja, de prioridade formal −prioritas in itinere, efeitos que se dividem em (i) prioridade na qualificação e (ii) clausura registral.
A prioridade formal na qualificação é a preferência do título beneficiado pela anterioridade protocolar em que seja qualificado pelo registrador antes de todos os demais títulos −ainda que não sejam concorrentes no âmbito substantivo− que tenham sido prenotados posteriormente. Claro está, porém, que a lei pode estabelecer exceções a essa ordem de preferência na qualificação, assim, p.ex., quando estipula prazo escasso para a inscrição de títulos específicos.
Por sua vez, a prioridade de clausura tabular ou registral apenas inibe a inscrição de títulos que, com prenotação posterior, sejam colidentes outro, preferencial, já antes prenotado.
Esses dois consequentes da protocolização no registro de imóvel assinalam que há um direito posicional com o só lançamento no protocolo imobiliário. A “posição” −situs− é uma das categorias ou predicamentos dos entes, e conceitua-se a ordem de um corpo em um determinado lugar. No caso do registro de imóveis, esse lugar é o livro do protocolo, e a ordem é a do tempo da inscrição protocolar. Assim, na multidão de entes, a ordem sempre reclama um princípio −é o que se chama de critério ou princípio ordenador−, e, quanto ao registro de imóveis, o tempo constitui o princípio dessa ordem no protocolo.
Se considerarmos mais amplamente a ideia de “ordem” (unidade na diversidade) podemos ver graus sucessivos de sua complexidade. A própria natureza das coisas dá-nos bom exemplo disso, quanto aos (i) estruturação, (ii) de pautas e (iii) de organização da multiplicidade dos entes. (Para o que segue, apoio-me em valiosos estudos de Álvaro Calderón).
Assim, se pensarmos nos graus de estruturação dos entes naturais, reconhecermos sua ordem espacial (territorial, geográfica), conceito genérico que compreende as várias ordens dos loci (ubi, quo e unde). Mas também podemos considerar a ordem temporal ou cronológica dos entes, tanto sob o modo diacrônico, quanto sob o sincrônico.
Se, mais adiante, cogitarmos do grau das pautas ou padrões, veremos logo o fenômeno da repetição e da regularidade nos entes naturais (p.ex., as marés, o pôr do sol, as fases da lua), e, então, podemos falar em configurações (para as pautas espaciais) e em ritmos (para as pautas temporais). Ou seja: uma configuração e um ritmo significam a existência de sistemas ou processos naturais de entes que possuem uma estruturação que se reitera e se repete, individualmente, de modo natural. Ora, as ciências físicas ou naturais têm exatamente por objeto descobrir padrões ou pautas da natureza e, indo além, descobrir suas causas próximas.
Por fim, quanto à organização, é ela uma espécie peculiar de ordem, uma ordem que já supõe unidade e cooperação entre os componentes de um sistema. Bem por isso, o caso típico da organização é o dos entes vivos (organização natural). Daí que eles se denominem organismos, porque têm estrutura, padrão e organização.
Pois bem, esses elementos que se apreendem por mera observação da natureza das coisas são, analogamente, os que se põem para a ordenação dos entes artificiais. Por isso, justifica-se pensar em graus de estruturação, padronização e organização do registro de imóveis, e, embora possam variar os modos peculiares desses elementos, de sua falta completa pode esperar-se o estabelecimento do caos. Deve concluir-se que o protocolo registral estrutura, padroniza e organiza o sistema do registro imobiliário, espelhando-se de algum modo no que é a ordem da natureza física das coisas.