(da série Registros sobre Registros n. 477)

                                                                                                 Ricardo Dip

1.287.      Parece bem que dediquemos uma rápida exposição acerca da ideia de «continuidade» em sua relação com o registro de imóveis.

            Não se trata, agora, de considerar a «continuidade» como princípio −ou melhor dizendo, a consecutividade da linha filiatória das inscrições no ofício imobiliário−, mas do uso do vocábulo «continuidade» em diferentes situações da praxis registral, sobretudo da praxis, ainda que não se exclua algum uso desse vocábulo em referências especulativas.

            Vem a propósito que esse uso mais estendido da palavra «continuidade» no âmbito do direito registral imobiliário −quer no plano prático-prático, quer no especulativo− não deixa de produzir algum efeito nas referências teóricas ao princípio da «continuidade».

1.288.  Um primeiro caso desse uso diz respeito à categoria do »tempo», ou seja, à continuidade no tempo, à duração.

            Se considerarmos, por exemplo, o tema da prioridade jurídica resultante da prenotação no registro de imóveis, veremos que, a partir de um tempo-instante (o do momento da prenotação do título, um tempo que pode designar-se kairós) emerge uma continuidade, uma duração (um aión), que é a extensão temporal da prioridade. O prior in tempore, potior in iure é a memória cronológica, é a continuidade dos fatos tal como a deve, juridicamente, considerar a comunidade. Já antes referimos uma passagem de Paolo Grossi, in L’ordine giuridico medievale, em que ele escreveu: “che, come memoria, trova nella collettività la sua nicchia conveniente” −memória que encontra na coletividade seu nicho conveniente.

            Podia não ser assim, mas diante de um leque de variados critérios possíveis para a segurança dos direitos, a tradição beneficiou o elemento cronológico, o critério da “preferência dos direitos mais antigos” (Martin Wolff), o da primazia de “mayor rango a la mayor antigüedad” (Díez-Picazo).

            Note-se, contudo, que não se trata de uma antiguidade estancada ou instantânea, mas de uma ancianidade continuada. Por isso, tem sentido falar-se em «continuidade registral» para indicar o primado da maior antiguidade, não qualquer, mas contínua, sem ruptura.

1.289.  Uma continuidade sem ruptura, uma continuidade estável, tem por objeto quer o elemento mais próprio do princípio da continuidade −ou consecutividade−, que é de caráter subjetivo (nunca é demais relembrar, com Carlos Ferreira de Almeida, que a continuidade é a transposição para o registro da técnica de vedação das alienações e onerações a non domino), quer, de modo indispensável, o imóvel a que se relacione o domínio tabular. Com efeito, a legitimação registral, no ofício imobiliário, supõe sempre a relação de um sujeito com um imóvel determinado.

            Disso vem que se use, com frequência, o termo «continuidade» para expressar a perseverança ou permanência de um mesmo imóvel, definidamente, na relação com um dado titular registral.

            Fala-se, então, em «continuidade imobiliária» ou objetiva, para significar a continuação ou persistência da realidade do imóvel tabular.

            Bem se vê que essa continuidade objetiva é somente uma parte do maior conceito da continuidade ou consecutividade como princípio do registro imobiliário.

1.290.  Mas a própria noção de «continuidade do imóvel» é, quando menos analógica, para não dizer equívoca.

            De fato, quando se fala em «continuidade imobiliária» pode pensar-se na permanência de um imóvel, de maneira definida, numa relação tabular. Em outras palavras, tal como conste conceitualmente de um registro, esse imóvel permanece, «continua» ao largo do tempo.

            Todavia, existe um outro modo significativo do termo «continuidade do imóvel», e já agora não se trata da permanência de sua identidade, mas de sua contiguidade corporal. Ou seja: cuida-se aqui de uma continuidade física.

            Ainda aqui há uma dificuldade da expressão, porque «contíguo» é tanto o «próximo», o «perto», o «vizinho», quanto o «junto», o «aderente». Assim, veja-se nos arts. 234 e 235:

•  “Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.»

•        “Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:  

                   (…)

                   III - 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cessão e promessa de cessão.

                   (…)

                   § 3º Na hipótese de que trata o inciso III do caput deste artigo, a unificação poderá abranger matrículas ou transcrições relativas a imóveis contíguos àqueles que tenham sido objeto da imissão provisória na posse.”

            O resultado da fusão e da unificação é um imóvel que, na realidade e no registro, é contínuo, continuado.

            Mas, diversamente, há imóveis contíguos que são contínuos na realidade geográfica, embora não o sejam no registro (assim, os imóveis confrontantes), e há imóveis contíguos que não são contínuos na realidade geográfica, ainda que o sejam segundo o registro (p.ex., imóveis seccionados por uma estrada, constantes, sem embargo, de uma só matrícula).

            Como se vê, a «continuidade» no registro propicia algumas confusões terminológicas... Razão a mais, devo dizer, para usar o termo «consecutividade» para referir o princípio que mal se denomina «da continuidade».