(da série Registros sobre Registros n. 476)

Ricardo Dip

1.286.  Consideremos agora três artigos consecutivos da Lei 6.015, os arts. 193, 194 e 195, nos quais se lê:

•        Art. 193. O registro será feito pela simples exibição do título, sem dependência de extratos.

•        Art. 194. Os títulos físicos serão digitalizados, devolvidos aos apresentantes e mantidos exclusivamente em arquivo digital, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.     

•        Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.  

            A regra do art. 193 −repete-se seu texto: “O registro será feito pela simples exibição do título, sem dependência de extratos”− proíbe a prática de condicionar a inscrição no ofício imobiliário a um texto anterior sumariado.

            Por que razão se veda essa dependência do extrato?

            Parece-me que há mais de um bom motivo para isso. Primeiro, o de prestigiar a especialização dos escrivães: escrivães −isto se falava especificamente dos notários, mas deve estender-se aos registradores− são os “entendidos en la arte de la escrivanía” (Miguel Fernández Casado). A arte de escrever…

            Mas há outro motivo, e mais importante. O de evitar a inferência de consequente jurídico autônomo a partir do extrato.  

            Houve um tempo, em alguns lugares (p.ex., em Napoli, em Ravena, na Romagna, em Bologna), durante, ao menos, os séculos XI a XIII, em que um texto abreviado do documento era estendido pelos notários num caderno de fólios de pergaminho de tecido. A esse texto −de breve apontamento (memoriam facere, memorandum)− dava-se, então, o nome de notitia ou imbreviatura.

            Na sequência, vinha o procedimento de complementar o documento: leitura em voz alta, consentimento dos outorgantes, coleta de assinaturas (signatio, subscriptio ou roboratio), e o escrivão concluía o ato (completio).

            O documento final −per tabellionem conscribantur−, ou seja, o instrumentum in publica forma redactum, supunha um documento anterior, que, por ser posto em limpo, chamava-se in mundum. Era subscrito pelas partes e por testemunhas. Nelefaltavam a autorização do tabellio (completio) e o consenso das partes (absolutio). Mas não deixava, porém, de ser um documento tabelional. Por mais que fosse apenas uma dada minuta (scheda) e que pudesse ser estendido por um auxiliar do tabelião, desde que esse tabelião estivesse presente no momento da rogação inicial (initium).

            O que aconteceu é que logo se tinha em mente que o documento completo era estendido sobre uma redação prévia (in nota redactum), ou seja, sobre um resumo ou um extrato. Daí que, como a isto se referiu José Bono, de quem tomei as indicações anteriores, a imbreviatura passasse a ter valor jurídico autônomo, não sendo incomum que as partes renunciassem à expedição do instrumentum in publica forma. Porque poderiam obtê-lo, se fosse necessário, a partir da imbreviatura. Ou porque essa mesma imbreviatura já bastaria para o objetivo jurídico pretendido.

            Prudente, assim, foi o legislador brasileiro, ao proibir que o registro e a averbação no ofício de imóveis se condicionassem a uma imbreviatura −um resumo, um extrato.   

            Já o art. 194 −cujo texto aqui se reitera: “Os títulos físicos serão digitalizados, devolvidos aos apresentantes e mantidos exclusivamente em arquivo digital, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça”− parece buscar o benefício da economia de espaço. Há nesse dispositivo uma impropriedade linguística, por mais se compreenda o texto. É que os títulos digitais e os digitalizados são tão físicos quanto os títulos em papel. Propriamente, haveria de dizer-se, portanto, que os títulos papelizados serão digitalizados.

            Por fim, o art. 195 –“ Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”− aloja o consagrado princípio da consecutividade registral. A maior parte, imensa maior parte da doutrina e da jurisprudência pretoriana, fala em continuidade do registro ou no registro. A própria lei disse isso. Contra certos erros de expressão verbal, por mais eles enfrentem a compreensão dos conceitos mentais e à realidade objetiva a que se refiram, não há muito a fazer, salvo isto: espernear inutilmente.

            Vejamos algo sobre esse assunto, ao qual voltaremos um tanto na próxima exposição.

            Como é que a tal continuidade veio parar no direito brasileiro?

            O crédito foi o ponto atrativo do sistema de publicidade imobiliária no Brasil. Havia a necessidade de expungir o ocultamento das hipotecas. Por isso, nosso primeiro registro predial nasceu com clivagem da proteção creditória: foi a Lei orçamentária 317, de 21-10-1843, que disse em seu art. 35: “Fica creado um Registro geral de hypothecas, nos lugares e pelo modo que o Governo estabelecer nos seus Regulamentos”. O regulamento veio, em 33 artigos, com o Decreto 842, de 14-11-1846.

                Era ineficaz, todavia, um registro imobiliário a que faltassem −e isto faltava a nosso Registro geral de hypothecas− requisitos próprios para uma publicidade integral do status jurídico objetivo e subjetivo referente ao imóvel. Sem que houvesse, e não havia então, um registro que observasse as exigências do princípio da especialidade quer do imóvel, quer de todos os sujeitos jurídicos, quer do fato inscritível, não seria mesmo possível extrair um efeito bastante para a proteção creditícia.

            Em 1854, José Tomás Nabuco de Araújo Filho apresentou ao Parlamento um projeto que se converteu na Lei 1.237/1864 (de 24-9), criando-se, então, o Registro geral de imóveis, com que se amainou a escassa utilidade de nosso antigo Registro geral de hypothecas.

                Embora Decretos 169-A (de 19-1-1890) e 370 (de 2-5-1890) tenham tentado ainda mitigar o déficit do sistema de publicidade instaurado sob a égide dos diplomas imperiais, foi só com o advento do Código civil de 1916, o Código de Beviláqua, que as transmissões causa mortis e os atos judiciais passaram a ingressar no registro de imóveis brasileiro. Ali também se alojou uma série de princípios hipotecários, propiciou maior higidez e consequente eficiência ao sistema de publicidade. Admitiram-se, com o Código de 1916, os princípios da prioridade, da inscrição, da publicidade, da legalidade, da especialidade e da legitimação registral, vindo a complementar-se a lista com o princípio da continuidade (quereria eu dizer: princípio do trato consecutivo), que se introduziu em nosso sistema registral com o Decreto 18.542/1928 (de 24-12). Esse decreto regulamentou a Lei 4.827, de 7-2-1924 (eis o texto do art. 213 do referido Decreto 18.542: “Si, lançada a apresentação, depender o registro de qualquer exigencia fiscal ou de registro de titulo anterior, este deverá ser effectuado…”; seu art. 234 ditava: “Em qualquer caso não se poderá fazer transcripção ou inscripção sem prévio registro do titulo anterior. salvo se este não estivesse obrigado a registro, segundo o direito então vigente de modo a assegurar a continuidade do registro de cada predio, entendendo-se por disponibilidade a faculdade de registrar alienações ou onerações dependentes assim, da transcripção anterior”).

            Por agora, paremos aqui. Prosseguiremos.