(da série Registros sobre Registros n. 461)
Ricardo Dip
1.272. Tratemos agora do art. 178 da Lei 6.015, de 1973, dispositivo que indica alguns dos títulos objeto de inscrição no Livro 3-Registro Auxiliar do ofício de imóveis.
Diz esse art. 178:
• “Registrar-se-ão no Livro nº 3 - Registro Auxiliar:
I - a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;
II - as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;
III - as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade;
IV - o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
V - as convenções antenupciais;
VI - os contratos de penhor rural;
VII - os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.”
Como ficou dito na exposição anterior desta série, não deve entender-se que a Lei 6.015 −por mais possa ela reputar-se quase um código da regulativa registral− seja, no entanto, a única fonte legal previsora das inscrições no livro 3 do registro de imóveis, porque, nada impede previsões em outros diplomas legais, extravagantes da mesma Lei 6.015.
Também ficou dito que, a exemplo do que ocorre com o Livro 2 do ofício de móveis, também quanto ao Livro 3 deve compreender-se a possibilidade de algum uso temperado da analogia, de maneira que a lista do art. 178 ou, mais adequadamente, as hipóteses todas previstas na Lei 6.015 (vejam-se os arts. 244 −relativo ao pacto antenupcial− e 263 −referente ao bem de família) não se reputem exaustivas. Nesse sentido, acenou-se, na explanação precedente, ao constante das extensíssimas Normas de serviço da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo que preveem a inscrição, no livro 3, de cédulas de crédito rural, de cédulas de crédito à exportação, de cédulas de crédito comercial e de tombamento definitivo de imóvel, títulos que não estão expressamente assinados em lei por inscritíveis no Registro Auxiliar. (Por lapso, referiu-se às cédulas de crédito industrial e à convenção da multipropriedade, títulos já previstos, porém, no rol do art. 178 da Lei 6.015).
Façamos aqui breves incursões em três dos títulos alistados nesse art. 178.
Por primeiro, as hipóteses de registro dos penhores rural e de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com ou sem pertences.
É saliente, neste passo, que se trata de causas jurídicas que têm por objeto material bens móveis, embora devam seus títulos registrar-se no ofício imobiliário. Por que se levam esses títulos ao registro de imóveis? Muito provável é que isso resulte da muita confiabilidade que se atribuía, preferencialmente, ao sistema do registro imobiliário à altura da elaboração da Lei 6.015. Era essa a opinião, comumente bem informada, de Gilberto Valente da Silva.
Também o Código português do registo predial (Decreto-lei 224, de 6-7-1984) atrai hipótese de inscrição de penhor, prevendo no art. 101º uma averbação especial: “São registados por averbamento às respectivas inscrições os seguintes factos: a) A penhora, o arresto, o arrolamento, o penhor e demais actos ou providências sobre créditos garantidos por hipoteca ou consignação de rendimentos”.
Outro aspecto a considerar: o penhor é direito real sobre coisa móvel (cf. inc. VIII do art. 1.225 do Código civil brasileiro), que se constitui ou se transmite por atos entre vivos, adquirindo--se ordinariamente com a tradição (art. 1.226). Todavia, quanto aos penhores industrial, mercantil e rural, lê-se no art. 1.448 do Código civil: “Constitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde estiverem situadas as coisas empenhadas”, e no art. 1.438: “Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas”.
Façamos uma pequena referência ao registro da convenção do condomínio.
Não se perca de vista a relevância das inscrições no livro 3. O fato de ser um registro auxiliar não deve induzir à menor diligência em sua escrituração.
Bem é observar que o registro da convenção de condomínio edilício deve mencionar expressamente o número do registro de especificação do condomínio no livro 2. E, para mais, na matrícula onde registrada a especificação condominial cabe efetuar remissão ao número do registro da convenção no livro 3.
Convém distinguir entre, de um lado, a mudança da convenção do condomínio edilício, e, de outro lado, a mudança da especificação condominial. Aquela, a mudança da convenção, depende de aprovação em assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos, ressalvada a hipótese de mesma a convenção exigir maior quórum.
Diversamente, a mudança da especificação condominial exige a anuência da integralidade dos comproprietários. Era erro não de todo raro, em fins do século passado, que se modificasse a especificação seja com a mesma aceitação majoritária de dois terços dos condôminos, ou ainda sem que a aprovação contivesse a anuência dos cônjuges de alguns dos comproprietários.