O fenômeno da desjudicialização já é uma realidade no Brasil. Atos feitos no âmbito judicial que duravam anos, agora podem ser realizados diretamente em cartórios extrajudiciais por muito menos tempo. Um desses atos é a adjudicação compulsória extrajudicial.

A adjudicação compulsória tem como objetivo registrar um imóvel que não tem a documentação completa exigida pela lei. Ou seja, o proprietário ou o comprador que não tiver toda a documentação para dar entrada regular no registro do bem pode utilizar esta ação para regularizar a situação do imóvel.

Anteriormente feita apenas pela via judicial, a adjudicação compulsória passou a ser realizada diretamente em cartório de registro de imóveis com a publicação da Lei 14.382/2022. A partir da lei, o ato pode ser realizado sem necessariamente precisar de ordem judicial, possibilitando um processo mais rápido, célere e menos oneroso para o cidadão. O procedimento poderá ocorrer nos casos em que o vendedor se recuse a cumprir um contrato pactuado e já quitado, ou ainda quando tenha ocorrido sua morte ou declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou localização incerta e não sabida, além de, nos casos de pessoas jurídicas, tenha ocorrido a sua extinção.

Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, mais de 50% dos imóveis no Brasil possuem alguma irregularidade. Tendo em vista esse cenário, a adjudicação compulsória passar a ser um excelente instrumento para a regularização imobiliária.

De acordo com registrador do 2º RI de Cianorte (PR), José Luiz Germano, “a regularização pode ser considerada a titulação do imóvel em nome da pessoa que de fato é a sua dona”. Sendo um dos requisitos da adjudicação, o instrumento de promessa de compra e venda, para o registrador, já faz parte da cultura brasileira como contrato preliminar, “neste sentido é muito importante o papel da adjudicação compulsória”.

São diversos fatores que levam a irregularidade de imóveis no Brasil, podendo estar ligado às invasões, construções sem projetos aprovados pelas prefeituras, terrenos e imóveis vendidos de forma ilegal, até a burocracia da regularização imobiliária. Com o contexto histórico, a legislação tem buscado trazer inovações para a desjudicialização dos atos.

“A possibilidade aprovada por lei para que o registro de imóveis faça a adjudicação compulsória extrajudicial permite que algo que era feito apenas pelo poder judiciário possa hoje ser feito nos cartórios de imóveis”, explica o registrador. “Tudo no cartório tende a ser muito mais rápido, até porque no cartório há mais consenso ou ausência de litígio ou menos resistência por quem é demandado. Tudo isso acarreta mais rapidez. Não dá para comparar. Mesmo que os juízes se esforcem, não há como seguir a velocidade do extrajudicial. Nessa medida, os cartórios vão ajudar muito o trabalho da justiça e vão sim proporcionar maior e mais rápida regularização dos imóveis”, completa.

Embora seja feita no cartório de registro de imóveis, a adjudicação compulsória também pode ser feita por meio da ata notarial, documento feito em cartório de notas.  Além de garantir a autenticidade dos documentos, a ata notarial poderá atestar a disponibilidade ou a indisponibilidade do bem e a quitação do negócio jurídico, mediante a apresentação ao tabelião de diversos documentos, tais como declaração de imposto de renda, mensagens de e-mails e de texto entre os negociantes que comprovem o recebimento pelo vendedor, além de extratos bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por documentos.

Requisitos

Para dar entrada no requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial no cartório de registro de imóvel competente (no qual o imóvel está devidamente registrado, possuindo número de matrícula), é exigida a presença de um advogado representando tanto o vendedor quanto o comprador.

Assim, para dar andamento ao processo, o requerimento deve conter: 1) instrumento de promessa de compra e venda (ou de cessão ou de sucessão, quando houver); 2) prova do inadimplemento (recusa do vendedor em outorgar a escritura); 3) certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; 4) comprovante de quitação do ITBI; 5) procuração que forneça os poderes necessários ao representante legal da parte; e 6) ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa.

Com a documentação completa, o oficial de registro de imóveis procederá ao registro em nome do promitente comprador, utilizando como título o próprio documento particular de compromisso de compra e venda.

Caso já exista um procedimento de adjudicação compulsória em trâmite no Poder Judiciário, o usuário deverá homologar pedido de desistência para que o ato possa transcorrer pela via extrajudicial, sendo também recomendável a presença de um advogado. O valor é tabelado de acordo com lei estadual.

Fonte: Assessoria de Comunicação – Anoreg/PR