No conceito de bem imóvel a primazia da noção de solo –enquanto se considere o conjunto ou uma porção da crosta da Terra– preside o critério de sua consagrada definição: aquilo que não se pode transportar localmente sem destruição.
Desde logo, avistam-se bens imóveis por natureza: o solo, em seu todo e em suas partes orgânicas; ao lado desses bens imóveis per naturam, outros há que a eles acedem fisicamente (assim, p.ex., as construções, as sementes lançadas ao solo) ou espiritualmente (as pertenças: máquinas, estátuas, quadros etc.), imóveis a que ainda concorrem os representativos (os direitos reais sobre imóveis, o direito à sucessão aberta), estes últimos são apenas o resultado de uma escolha prudencial que se julga recomendada pela segurança jurídica.
O imóvel por natureza é apenas relativamente imóvel: em verdade, move-se e até mesmo, porque corpóreo, é per naturam mutabilis. A clivagem de sua definição está na impossibilidade de não se poder trasladar de local sem que se destrua. Essa impossibilidade é, quando menos, firme no plano mesmo da ubiquação (podem os meios técnicos, acaso e aqui num esforço imagético, salvaguardar a qualidade e a quantidade de um dado imóvel por natureza que se transporte de um a outro lugar, mas já não lhe preservam da destruição de seu local originário –ubi circunscritivo).
Importa o primado do imóvel congruenter naturae numa principalidade ou substancialidade a que convergem acidentes ou acessórios do solo, que são (i) as partes sólidas que se encontram organicamente na superfície do solo e no subsolo, (ii) as partes líquidas, correntes ou não, do solo e do subsolo, (iii) o espaço aéreo correspondente ao solo (é inevitável a observação de que, a exemplo das águas, manifesta é a mobilidade física da extensão atmosférica de que se trata), (iv) os edifícios e v) as acessões espirituais ou intelectuais.
Apropriada ao conceito de acessório é a ideia de que seu modo de existência é existir em outro, i.e., existir numa substância, que é, nesse quadro, o solo, enquanto imóvel per naturam principal. Por isso, a metódica do fólio real supõe, ordinariamente, primeiro, que a substância seja suscetível de determinação idônea (descrição qualitativa, quantitativa e ubiquativa de uma porção do solo), para nela apoiar-se o acessório; segundo, uma relativa não necessidade da referência registral dos acessórios, porque só existem, com a condição de imóvel, enquanto acedem à substância (veja-se, contudo, o item 4º do inc. II do art. 167 da Lei 6.015/1973).
Do primeiro critério apontado nesse método do fólio real deriva o evidente primado da descrição do solo no inventário da matrícula. Há manifesto equívoco quando o desenho verbal do objeto nuclear do fólio seja, p.ex., uma edificação e não o solo em que ela se construiu (impropícia, nesse aspecto, é a norma do caput do art. 225 da Lei 6.015, ao alistar a referência à “distância métrica da edificação … mais próxima”). Parece apenas superável esse critério nos casos de acessão invertida (unidades condominiais). Também se insinua errônea, nos registros, a alusão descritiva do solo a bens acessórios: árvores, construções, salvo, e ainda assim no limite, quando se trate de certas realidades que se prognostiquem perduráveis (assim, rios, lagos etc.).
