(da série Registros sobre Registros n. 454)

                                                                     Ricardo Dip

1.265. Depois de indicar os requisitos da abertura da matrícula, o art. 176 da Lei 6.015, no item III de seu § 1º, elenca os do registro no Livro 2, que são:

•          a data;

•          o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, referindo-lhes −se pessoa física− o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas -CPF do Ministério da Fazenda ou do registro geral da cédula de identidade, ou, à falta deste número, a filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

•          a causa ou título da transmissão ou do ônus;

•          a forma do título, sua procedência e caracterização;

•         o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, incluídos os juros, “se houver”.

           A menção da data no registro −tanto mais se considere o caráter apenas itinerante do protocolo− é de evidente importância. Nosso Código civil aponta inúmeras hipóteses em que se extrai repercussão quanto à data dos fatos, dos negócios e dos registros. Para termos uma só ilustração, considere-se a categoria do usufruto que, salvo o familiar (é dizer, o legal) e o objeto de usucapião, só se constitui mediante o registro; e então vamos ao art. 1.398 do Código civil, e aí encontramos: “Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto” (o destaque não é do original); ora, que é essa “data inicial do usufruto”? É a data de seu registro.

           O segundo requisito que a lei indica para o registro no livro 2 é o do “o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor”. Aqui vem ao caso distinguir entre «determinação do sujeito» e «especialidade subjetiva».

           Ainda que a doutrina brasileira, ao tempo de nosso Regulamento registral de 1939, não deixasse de tratar do conteúdo da especialidade subjetiva, não a apreciava em maior profundidade e, menos ainda, dentro no gênero da «especialidade». Para um exemplo significativo, dada a inegável autoridade de Serpa Lopes, vejamos o que ele escreveu acerca dos requisitos de 6 a 11 do art. 247 do aludido Regulamento (os de ns. 6 e 7 referiam-se, de maneira respectiva, ao adquirente e ao transmitente, exigindo-se a transcrição de seu nome, domicílio, estado civil e profissão); pois bem, disse Serpa Lopes:

•          “Os demais requisitos da transcrição, enumerados nos ns. 6 a 11, apesar de sua importância, dispensam qualquer observação mais minudente.

           O nome dos outorgantes, adquirente ou transmitente, o valor do contrato e outros elementos são por demais claros e não oferecem dificuldades ou margem para análise mais detida” (item 745 do Tratado dos registos públicos). Ponto e basta. Foi só isso.

           Foi só em 1987 que se iniciou, entre nós, um estudo sobre a categoria geral da «especialidade» no registro de imóveis, então se propondo dividi-la em especialidade (i) objetiva, (ii) subjetiva e (iii) do fato inscritível, subdividida a primeira em especialidade (i-a) quantitativa, (i-b) qualitativa, (i-c) de lugar e, mais recentemente, (i-d) de relação.  Esse estudo inaugural atraiu à consideração teórica da «especialidade registral» a doutrina de Aristóteles −aprofundada por S.Tomás de Aquino− acerca das categorias ou predicamentos.

           O estudo foi acolhido, no essencial, pela doutrina e praxis dos registros, estendendo-se, inclusive, ao registro civil, salientando-se sua importância, sobretudo no plano da especialidade objetiva, quanto ao controle do parcelamento do solo.

           Todavia, tratava-se, em 1987, de um estudo teórico inaugural, de maneira que se pôs à prova, tanto no âmbito especulativo, quanto na esfera prática, e, ao largo do tempo, além da descoberta de uma nova subcategoria na «especialidade objetiva«, a saber, a «especialidade de relação», também se foi exigindo, particularmente para a melhor estruturação do tema das anulabilidades e das nulidades do registro, o discrimen entre, de um lado, a «especialidade subjetiva» e, de outro lado, a «determinação do sujeito».

           A lei exige, na sequência, que os registros enunciem o título material e o título formal inscritos, ou seja, a causa jurídica (p.ex., compra e venda, locação, dação em pagamento, hipoteca, usufruto, etc.) e o instrumento pelo qual se veicula essa causa (escritura pública, carta de sentença, título de origem privada). Num sistema, tal como o nosso, de título e modo −em outras palavras, de potência e ato, de matéria e forma−, para que haja a determinação do inscrito devem concorrer os dois títulos ou causas, material e formal. Não há registro possível de título inexistente. 

            Depois −e por fim− a lei prescreve como requisito do registro na matrícula imobiliária a indicação do “valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver”.

           A primeira impressão que se tem é a da relevância dessa indicação para os fins emolumentares e tributários. E não se pode negar essa importância, mas deve ainda estimar-se outro aspecto. Jerónimo González arrolou, em seu célebre livro Principios hipotecarios (Madrid, 1931), no capítulo referente à especialidade, o que designou como sua «consecuencia lógica», qual seja a fixação das quantidades em moeda de curso forçado (p. 259), medida que se impõe, disse nosso autor, em toda classe de pagamentos e transações. Observou ele que, em dado tempo, era comum que os contratos, na Espanha, indicassem obrigações cotizáveis em francos franceses, com o objetivo de facilitar a negociação na Bolsa de Paris. Prevaleceu, em contrário, a indicação do valor liberatório da moeda espanhola, evitando, desse modo, as oscilações das divisas estrangeiras, e contemplando, especialmente, as exigências do princípio da publicidade.

           Observemos quanto ao direito brasileiro vigente que, ressalvadas algumas exceções (veja-se a Lei 14.286, de 29-12-2021 −Lei do Mercado de Câmbio), deve aplicar-se o disposto no art. 318 do Código civil: “São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial”.

           Entre nós, a moeda de curso forçado é o real, nos termos da Lei 8.880, de 27 de maio de 1994, de maneira que não se acomoda à exigência de indicação, para o registro no livro 2, do “valor do contrato, da coisa ou da dívida, etc.”, a remissão a moedas estrangeiras, ao ouro, às criptomoedas, aos bitcoins, et reliqua.