(da série Registros sobre Registros n. 458)
Ricardo Dip
1.269. Consideremos agora mais quatro parágrafos do longo art. 176 da Lei 6.015:
• “§12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de matrícula específica”;
• “§ 13. Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações”;
• “§ 14. É facultada a abertura da matrícula na circunscrição onde estiver situado o imóvel, a requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço”; e
• “§ 15. Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do § 14 deste artigo.”
Como visto na explanação anterior, a Lei 6.015 ensejou a abertura de matrículas de «frações de tempo» relativas ao uso de um mesmo imóvel submetido ao regime da multipropriedade: “Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo” (§ 10 do art. 176).
Acontece que o Código civil de 2002 prevê, em seu art. 1.358-N uma «fração de tempo», na disciplina jurídica da multipropriedade, que se caracteriza por ser de interesse comum (e não de uso privativo: obras de reparação) e por ser transitória, parecendo, portanto, conveniente impedir que a essa fração concorresse a regra do § 10 do art. 176. Daí o disposto no § 12, cujos termos ora se reiteram: “Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de matrícula específica”.
O § 13 do art. 176 persevera na linha de beneficiar a prática registral dos parcelamentos e remembramentos de imóveis rurais, dispensando-se, para as identificações desses imóveis, tal como constante nos §§ 3º e 4º do mesmo art. 176, a anuência dos confrontantes.
O § 14 do art. 176 refere-se à faculdade de abrir-se matrícula imobiliária a requerimento do interessado ou de ofício, para atender à conveniência do serviço.
Para logo, a regra desse § 14 refere-se a que a matrícula deva abrir-se “na circunscrição onde estiver situado o imóvel”. Embora o item I do § 1º do art. 176 da Lei 6.015 já previsse que “cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula”, em hipótese, pois, de matriculação obrigatória, a regra do § 14 diz respeito a matriculação facultativa, e parece de todo prudente o critério do legislador em estabelecer, de maneira expressa, a competência territorial para a prática do ato, evitando que, com apoio em suas transcrições, ofícios com competência extinta entendessem de abrir matrículas. Desta maneira, está clara a regra competencial quanto à inauguração de matrículas; só as pode abrir, tanto na hipótese de sua obrigatoriedade, quanto na de sua facultatividade, a circunscrição cartorial onde estiver localizado o imóvel objeto.
Em bora hora, além disso, o legislador solveu a controvérsia acerca da necessidade de rogação para a abertura de matrícula. Dispensa-se ela, tanto que pode realizá-la, de ofício, o registrador.
A seu tempo, houve ainda discussão sobre quem seria o «interessado» para exercer a faculdade de requerer a inauguração de matrícula. Discussão inútil, decerto, quando o ato pode efetivar-se, ex officio, pelo próprio registrador.
Por fim, vejamos o § 15 do art. 176, cujo texto é este: “Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do § 14 deste artigo”.
Essa regra, a meu ver, é sábia.
Com ela, além da referência ao conceito de «especialidade», quer a objetiva (ou do imóvel), quer a subjetiva, o legislador distinguiu, implicitamente, outro conceito: o das «determinações» imobiliária e pessoal.
Há mais de 20 anos, já existia alguma doutrina que tratava de distinguir, de um lado, a «determinação» −ou individualização do imóvel e das pessoas com que ele se relacionasse segundo o registro− e, de outro lado, a «especialização», que acrescenta elementos adicionais à identificação do imóvel e das pessoas.
Esse discrimen é relevante para o campo das nulidades e das anulabilidades, porque, sendo de todo certo que só um imóvel identificado −é dizer, determinado objetivamente− possa ser objeto de registro válido (transcrição ou matrícula, não importa). Imóveis não determinados, tanto quanto os inexistentes, propiciam registros nulos. Da mesma sorte, pessoas não determinadas não podem ser legitimadas registrais.
Todavia, nada impede que um imóvel determinado −e a isso podem concorrer mapas, plantas, lançamentos burocráticos e até sociais− possa ancorar registro válido, ainda que carecedor de especialização adequada.
O mesmo se passa com o registro relativo a pessoas determinadas, mas sem menção da especialidade exigida em lei. Aqui tampouco se impede que, mediante provas oportunas, possa manter-se a vitalidade jurídica da transcrição ou da matrícula (p.ex., exibição de documentos relativos a posse-encargo, depoimentos testemunhais, fotografias, etc.).