(da série Registros sobre Registros n. 457)

                                                                     Ricardo Dip

1.268.   Se já se prenunciava, nos §§ 2º a 6º do art. 176 da Lei 6.015 −que estamos a considerar em largo capítulo desta série “Registros sobre Registros”− um caráter regulativo excepcional, fugidio do disposto no § 1º do mesmo art. 176, mais clara é a disciplina de exceção que se tem em seus §§ 7º a 13.

           Os §§ 7º e 8º, a seguir transcritos, levam em conta, para a exceção da regra geral, o caráter público dos imóveis objeto:

•          ” § 7^o  Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período”;

•          “§ 8^o  O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior.”

           O disposto no § 7º do art. 176 da Lei 6.015 protela a apuração de remanescente de gleba pública objeto de destaque de área, remetendo essa apuração a períodos trienais sucessivos, a partir da primeira segregação, permitindo-se a extensão do procedimento de verificação do remanescente aos destaques posteriores ao inicial. Na jurisprudência administrativa −p.ex., a de São Paulo− era habitual a dispensa da aferição do remanescente em segregações que interessassem à administração pública, fossem ou não destaques de imóvel público; de resto, sequer se assinava prazo para a verificação da sobra. O preceito do § 7º do art. 176 é mais restritivo.

           Já o § 8º desse art. 176 diz respeito quer a imóveis de domínio particular (será o mais comum de ocorrer), quer a imóveis públicos (p.ex., seja que se trate já de imóvel matriculado em nome de ente público, seja em hipótese de imissão possessória em demanda de expropriação: a União, p.ex., pode desapropriar imóvel de um estado-membro ou de um município). O que a regra dispõe é a possibilidade de abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão, já antes matriculado, abertura essa apoiada somente em planta e memorial descritivo, deixando-se para depois a apuração do remanescente. Reitere-se que esse § 8º tanto atende às situações dominiais definitivas (“ente público proprietário”), quanto a situações transitórias (ente público “imitido na posse” em processo judicial expropriatório).

           Vejamos agora o que diz o § 9º do art. 176:

•          “A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.”         

           Aqui se consagra uma quebra da unitariedade da matrícula. Constitui-se o direito de laje mediante abertura de matrícula própria −é dizer, não, como é o comum do sistema, limitando-se seu registro na matrícula do imóvel objeto (isso é o correntio com os direitos reais imobiliários menores: p.ex., hipoteca, usufruto, servidão)−, seguindo-se averbação na matrícula do mesmo imóvel (e ainda em outras relativas a lajes precedentes), reciprocando-se a referência a ambas as inscrições.

           Parece que a medida de propiciar matrícula autônoma para o direito real de laje visou a tornar mais gráfica a visualização de sua existência e facilitar o controle de sua dinâmica, mas esse argumento poderá também justificar, de futuro, a abertura de matrícula para cada direito real menor suscetível de transferência. Logo estaríamos de volta à dispersão de inscrições do Regimento de 1939.

           Os §§ 10 e 11 do art. 176 da Lei 6.015 enunciam:

•          “§ 10 - Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo”   

•          “§ 11 - Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.”

           Está-se aí, outra vez, diante de exceção que confronta o princípio da unitariedade da matrícula e leva à dispersão do sujeito das inscrições. Não se quer aqui avaliar, longe disso, a conveniência ou não do retorno das várias «diásporas» no registro de imóveis, mas, isto sim, cabe apontar alguma tendência nesse sentido.

           A dispersão ou diáspora no registro imobiliário apresenta-se de dois modos:

•          dispersão propriamente livresca ou tabular (pode falar-se também em «dispersão exógena»): dá-se quando, em vez de reunir-se um mesmo fato, ato ou negócio num só livro, lançam-se assentamentos em diversos livros (p.ex., segundo a normativa atual de regência, as convenções antenupciais registram-se no Livro 3 e averbam-se no Livro 2 do ofício imobiliário);

•          dispersão no próprio sujeito das inscrições (dispersão endógena, ou seja, num mesmo livro registral): aqui se têm duas espécies: uma, a do desdobramento da inscrição num só livro do registro, sem mudança para lugar externo  (p.ex., a prática de inscrever o principal −suponha-se, uma doação −item 33 do inc. I do art. 167 da Lei 6.015, de 1973)− em separado das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade −item 11 do inc. II desse mesmo art. 167); e outra, a do desdobramento da inscrição num só livro do registro, com mudança para lugar externo (p.ex., a abertura de matrículas que não se desligam da matrícula capital, trivialmente chamada de «matrícula-mãe», para o registro das unidades autônomas dos condomínios em edifício).

           O que se instituiu com o § 10 do art. 176 foi a matriculação do um mesmo imóvel, já antes matriculado, mas agora para autonomizar-se quanto a sua dinâmica (de uso e de transferência) por um critério temporal (a fração de tempo que, tantas o sejam, tantas serão as matrículas «auxiliares» que corresponderão, portanto, ao regime da multipropriedade).

           O § 11, embora se refira à “inscrição imobiliária individualizada”, tem em vista um fim tributário e não registral, para satisfazer legislação municipal relativa ao Iptu -Imposto predial e territorial urbano.