(da série Registros sobre Registros n. 467)

                                                                     Ricardo Dip

1.278.  Ainda no entorno do que dispõe o art. 182 da Lei 6.015: “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”, tratemos agora de uma questão que tem de interessante o que tem de controversa: a permuta de imóveis, desde a perspectiva do protocolo, pondo-se atenção, de maneira particular, à hipótese do “registro parcelar de permuta”, em que se admite a inscrição de uma das partes do escambo, sem deferir a outra parte.

                Essa apontada “perspectiva do protocolo” refere-se ao que, por vantagem expositiva, aqui se antecipa: leia-se o art. 187 da mesma Lei 6.015: “Em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo”.

            Uma leitura demasiadamente estreita desse dispositivo levaria a impedir a permuta de imóveis situados em territórios subordinados a diversa competência territorial dos ofícios registrais. Decerto, não é esse o significado normativo que se almeja com esse enunciado do art. 187.

                Há, no entanto, uma indagação mais fundamental neste passo, e ela está posta em saber se é juridicamente possível o registro de parcela do negócio de permuta −ou seja, o registro de uma de duas aquisições; ou de duas entre três ou mais, etc.)− ou se, diversamente, há uma unitariedade negocial que impede o registro fracionado.

            Embora solução de todo controversa, a doutrina registral brasileira parece propender à resposta afirmativa (assim, Ademar Fioranelli, Antonio Albergaria Pereira, Gilberto Valente da Silva e Josué Modesto Passos), resposta essa que foi acolhida já em precedentes da jurisprudência administrativa de São Paulo (relatores Gilberto Passos de Freitas e Manoel Pereira Calças), admitindo-se, pois, na via registral a cisão do título de permuta, sem recusar, contudo, eventual recurso a demandas judiciais contenciosas.

            Já tratamos deste assunto, e aqui voltamos a cogitar da matéria.

            Como se sabe, tem o negócio jurídico de permuta duas características importantes: primeira, a da equivalênciade obrigações dos contratantes; segunda, a de uma recíproca e dupla função dos bens permutados, que são vistos tanto como objeto material de uma aquisição jurídica, quanto, ainda, um meio de pagamento da aquisição concorrente.

            Essas características não parecem impedir a cisão formal e material do título. Vejamos por quê.

                À variedade das coisas materiais suscetíveis de permuta (p.ex., um escambo de imóvel por móvel) não é raro que suceda, no curso das negociações, que uma venda e compra se converta de fato em “permuta”, ou que uma permuta se converta em “venda e compra”. A isso, um autor espanhol contemporâneo, Pelayo de la Ros, deu a designação in facultate solutionis, indicando ser, então, necessária, uma definição acerca do momento consumativo do negócio. E pôs-se mesmo a discutir: p.ex., se, num primeiro momento, um dado negócio se ajuste com a condição de recebimento de um preço (in pecunia numerata), havendo, entretanto, uma intercorrente mudança, substituindo-se o dinheiro por outra coisa, o contrato é o de uma permuta? Vai adiante esse autor: se o negócio é eclético, ou seja, combinado com indicação de pagamento monetário, mas já com a faculdade de substituir-se a moeda por outra coisa, é negócio de venda e compra ou é negócio de permuta? No direito romano, admitia-se que a convenção inicial fixasse o caráter do negócio, independentemente do modo de sua realização posterior (Ulpiano, Digesto, 18,1,2,1).

                A permuta é um contrato de natureza consensual, quer dizer que o título se aperfeiçoa sem exigir a tradição da coisa. Na permuta relativa a bem imóvel, entretanto, o modo registral é, no direito brasileiro, constitutivo, embora a permuta já se tenha por aperfeiçoado mediante o só acordo de vontades dos celebrantes.

                Podem a evicção e o vício redibitório levar ao desfazimento da permuta (assim é a doutrina de Carvalho de Mendonça), mas não necessariamente, porque o prejudicado tem diferentes meios jurídicos de que dispor: p.ex., indenização, execução específica do negócio (obrigação de registrar) ou a recuperação do imóvel que serviu de meio de pagamento da aquisição frustrada.

                Em contrário, todavia, não se poderá admitir que o negócio de permuta fique meramente entregue à potestatividade de um dos contratantes, que, a seu gosto, recusando-se a buscar o registro do título, possa acarretar unilateralmente à resolução do contrato. 

                Desde o ponto de vista do direito substantivo, a questão diz respeito à eficácia do negócio jurídico. Se há o registro de uma permuta imobiliária, esse registro é válido e eficaz, operando até mesmo em relação a terceiros. De onde vem ser inviável que a falta do registro de uma das partes da permuta importe na invalidade ou na ineficácia do adimplemento registral que já se observou adequadamente.

                Por isso, o primeiro desses registros é válido e eficaz, até que eventualmente se desfaça, interditando-se que um figurante de má fé pudesse desfazer unilateralmente o negócio de permuta, com a só omissão do registro.

            Assim é que a unidade do número de ordem no protocolo (art. 187 da Lei 6.015) traduz-se somente nisto: é um número para dar, quando possível, equivalente direito posicional a permutantes de imóveis situados em uma só e mesma circunscrição. Não se leia essa equivalência de direito posicional como unicidade de qualificação, incindibilidade dos títulos formal e material, controle registral substituinte da via judiciária, cēt.

            Fosse assim, não se poderiam permutar imóveis situados em diferentes circunscrições prediais.