(da série Registros sobre Registros n. 470)

                                                                     Ricardo Dip

1.280.       Prosseguindo na apreciação da regra do art. 187 da Lei 6.015 –“Em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo”−, trataremos agora de considerar, tal como prometido ao encerrar-se a exposição imediatamente anterior desta série, a hipótese da permuta de ordem no protocolo. 

            Já se cuidou um tanto desse assunto em explanações anteriores destes “Registros sobre Registros”, mas tornemos ao tema, sob novas luzes.

            Versando acerca da hipoteca e de seu acesso ao registro, Afrânio de Carvalho, nome expressivo na doutrina civilista brasileira, deixou dito: “A prioridade, resultante da ordem em que os direitos ingressarem no registro, pode ser alterada por mútuo acordo das partes, mediante a troca de grau entre eles, contanto que fiquem a salvo os direitos de terceiros. O grau é considerado um direito adjunto e independente que, como tal, pode ser objeto de negócio jurídico separado, venda, doação ou outro.  A mudança de grau faz-se mediante requerimento das partes e averbação no registro”.

            Diz ainda o mesmo e autorizado jurista: “embora o direito brasileiro não admita expressamente a possibilidade de trocar o grau dos direitos inscritos, essa possibilidade é admitida pela doutrina como o nome de ‘cessão de grau’ (…)”.

            Como se vê, Afrânio de Carvalho refere-se apenas à permuta de grau hipotecário, mas essa permuta não pode deixar de refletir-se −ainda que não explicitamente− na ordem mesma do protocolo.

            Não parece deva impedir-se a permuta na ordem protocolar, desde que se afaste o prejuízo de terceiros inscritos. O direito alemão possui norma específica sobre o tema (§ 880 do BGB: “Os direitos que têm a posição entre o que retrocede e o que avança não são afetados pela modificação de posto”), ou seja, admite-se a permuta de posição protocolar, postos a salvo os direitos posicionais de um titular inscrito intermédio. Não há norma semelhante no direito brasileiro vigente, mas não existe, de outra parte, vedação expressa quanto a essa permuta.

            A doutrina registral estrangeira acolhe-a. Veja-se, de modo ilustrativo, o que dizem dois importantes autores:

•  Hedemann: “A possibilidade de trocar a posição [no protocolo] tem muita importância na construção científica: a posição aparece como um direito adjunto e independente que pode ser objeto de negócios jurídicos separados, p.ex., uma venda, uma doação (relação causal)”; e

•  Nussbaum: após dizer que “a lei admite também a possibilidade de trocar de posição dois direitos inscritos”, continua o autor: “Essas alterações ou ‘concessões de posição preferencial’ −a que antes se dava o nome de ‘cessões de prioridade’− só podem introduzir-se por meio de acordo entre os titulares dos direitos respectivos…”.

            Muito interessantes, a propósito, são as lições de Lacruz Berdejo, que exatamente destaca a importância econômica do “posto ou lugar registral” (que, no aspecto subjetivo, corresponde ao “direito posicional na tábula”). É possível, como fez ver Hedemann no texto antes citado, uma autonomia negocial do locus protocolar, que pode ser objeto de relação jurídica independente do conteúdo do título acedido ao protocolo. Lê-se em Lacruz: “La importancia económica del rango ha impulsado a una parte de la doctrina, y así también de las legislaciones, a considerarlo como un valor dotado de cierta autonomía relativamente al derecho cuya situación determina y, por ende, de una cierta negociabilidad”.

            Se isso parece mais de perto interessar ao quadro das hipotecas, não interdita, porém, que se considere de maneira amplificada, abrangendo qualquer forma de direito posicional protocolar, até porque, como visto, sua autonomia (ou, pelo aspecto objetivo, a autonomia do locus no protocolo) afasta uma necessária vinculação com o conteúdo do título prenotado.

            É evidente que a viabilidade da troca de posições é mais econômica do que a prática de desistência de um pleito registral, seguida de nova prenotação do título.

            O que se tem, contudo, sempre de evitar é o prejuízo evidente de terceiros com títulos já prenotados (ou mesmo inscritos em definitivo).

            Essa permuta de ordem no protocolo exige rogação de todos os apresentantes dos títulos objeto do escambo registral, cabendo a qualificação do pleito pelo registrador e, positiva que o seja, a averbação correspondente no livro 1.

            Uma hipótese similar à de permuta na ordem protocolar deve ainda considerar-se: a de posposição de grau hipotecário.

            A posposição ou postergação de grau da hipoteca dá-se quando o credor hipotecário, tendo já inscrito a garantia, requeira em forma a protelação do status registral relativo a seu direito hipotecário em relação a uma ou até mais hipotecas inscritas de maneira posterior. Tem aí o efeito que também se recolhe de uma troca de lugares no protocolo.

            A reserva de gradação de hipoteca, que também deve admitir-se no direito brasileiro vigente, também implica, de algum modo, uma troca de lugar no protocolo, porque, já inscritas em definitivo ou só protocolizadas garantias de graus hipotecários inferiores, avança, de modo prioritário, a hipoteca posterior em cujo benefício se fizera a reserva.

            Não parece que seja frequente entre nós a postergação e a reserva de graus hipotecários, tampouco a de permuta de postos protocolares. Mas, enfim, são negócios possíveis segundo o direito brasileiro vigente.