(da série Registros sobre Registros n. 471)
Ricardo Dip
1.281. Cuidemos agora do que enuncia o art. 188 da Lei 6.015, que assim dispõe:
• “Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo, salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei.
§ 1º Se não houver exigências ou falta de pagamento de custas e emolumentos, deverão ser registrados, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias;
II - os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp; e
III - os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências formuladas anteriormente.
§ 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação das penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.
O caput desse art. 188 assina o prazo ordinário de dez dias para uma de duas opções no processo registral: (i) a da qualificação positiva, que conclui com a inscrição pretendida (registro ou averbação), e (ii) a da qualificação negativa, que tanto pode conceder possível saneamento do título, quanto, conforme o caso, ter caráter peremptório.
Esse apontado prazo de dez dias é o ordinário, porque há hipóteses, previstas na parte final do mesmo caput do art. 188 –“salvo nos casos previstos no § 1º deste artigo e nos arts. 189, 190, 191 e 192 desta Lei”, em que esse tempo se estreita.
Não se trata, porém, de prazo de vigência da prenotação, objeto do disposto no art. 205 da Lei 6.015, que, com o texto da Lei 14.382, de 2022, contempla duas hipóteses: primeira, a de um prazo comum de 20 dias (caput); outra, a de 40 dias, quando se tratar de procedimento de regularização fundiária de interesse social.
Duas observações a propósito do caput do art. 188.
A redação original desse dispositivo –“Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes”− não destacava, em sua duração, um tempo oportuno para eventual providência saneadora em hipótese de qualificação negativa do título. Em outras palavras, o oficial do registro não tinha prazo diverso do trintídio para a devolução do título com eventuais exigências, de tal maneira que podia fazê-lo, regularmente, no último dia da vigência da prenotação (aliás, houve mesmo, em São Paulo, um episódio de instauração de processo disciplinar contra um registrador que devolveu título com exigência no último dia do prazo protocolar).
O estabelecimento de prazo para a qualificação registral negativa foi medida prudente, propiciando que, na vigência da prenotação, houvesse algum tempo útil para o saneamento dos títulos.
Não custa lembrar que as prenotações podem repetir-se −nunca as pode recusar o oficial do registro−, mas seus prazos sucessivos não são contínuos, vale dizer, reiniciam-se a cada nova protocolização, de modo que eventuais títulos prenotados no interregno entre duas prenotações sucessivas de um mesmo título adquirem posto preferencial relativo.
Tampouco se renova o prazo do protocolo −ao revés do que pareceu a um julgado paulista− com a devolução do título com exigências.
A segunda observação, quanto ao caput do art. 188, é o de alguma reserva relativamente à possível estreiteza de tempo em situações que, muitas vezes, podem refugir do ordinário das coisas. Há, com efeito, hipóteses de títulos muito complexos, que demandam mais ponderação. Está bem que se queira atender ao critério da celeridade, mas não parece tão bem que isso se faça à custa de moléstia da ponderação. Vejamos, com o passar do tempo, se o prazo regulamentar de dez dias se mostra bastante para os “casos complicados”.
Na atualidade, há uma tendência geral, não só no mundo jurídico, a soluções muito subordinadas à economia de tempo: pode mesmo dizer-se que há uma dada obsessão cronolátrica. É importante, não há dúvida, a consideração econômica nos processos, não só jurídicos, mas em todos os processos; todavia, essa conveniência de proceder com economia de tempo não pode ser tal que prejudique os juízos ponderados, porque aí já não haverá uma verdadeira economia. A celeridade não legitima o vício da precipitação.
O prazo de 10 dias previsto no caput do art. 188 excepciona-se, assinando-se na própria lei o prazo mais estreito de cinco dias nestas várias hipóteses:
• na do § 1º desse mesmo art. 188, que se refere a cinco situações diversas: (i) a das escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais; (ii) aos requerimentos de averbação de construção; (iii) às solicitações de cancelamento de garantias; (iv) aos documentos eletrônicos apresentados por meio do Sistema Eletrônico de Registros Públicos; e (v) aos títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o atendimento integral das exigências formuladas anteriormente;
• na do art. 189 da Lei 6.015: “Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele”;
• na do art. 190 da mesma Lei: “Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel”;
• na de seu art. 191: “Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil”;
• ao fim, na do art. 192: “Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.” (Esses dispositivos serão apreciados a seu tempo, na sequência destas explanações dos “Registros sobre Registros”).
Nada impede que leis extravagantes da Lei 6.015 possam dispor acerca de prazos distintos.
Nesse sentido, consta da Lei 4.380/1964 (de 21-8) uma regra especial para o registro dos contratos, públicos ou particulares, relativos ao sistema financeiro de habitação; lê-se no § 7º de seu art. 61: “Todos os contratos, públicos ou particulares, serão obrigatoriamente transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data de sua assinatura, devendo tal obrigação figurar como cláusula contratual”.
Não diversamente, na Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, prevê-se (art. 52): “Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Lei e a Lei nº 9.514, de 1997, o oficial de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze dias”. A Lei 10.931 tem por objeto o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, a letra de crédito imobiliário, a cédula de crédito imobiliário e a cédula de crédito bancário, ao passo em que a Lei 9.514 trata da alienação fiduciária.
Cabe aplicar, neste capítulo, a regra de que as leis especiais não se revoguem pelas gerais.
Na próxima explanação trataremos do efeito das exceções previstas no § 1º do art. 188 relativamente ao princípio geral da prioridade formal na qualificação, da regra constante do item 41.2 do capítulo XX das longas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, e da previsão de direito disciplinar enunciada no § 2º do referido art. 188.