(da série Registros sobre Registros, n. 255)
Des. Ricardo Dip
925. Dando continuidade ao tema da inscrição de atos relativos ao condomínio objeto da Lei brasileira 4.591, de 1964, prevê a Lei 6.015 o registro em sentido estrito “dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei” (item 18 do inc. I do art. 167).
A Lei 4.591 refere-se diretamente à promessa de venda, cessão ou promessa de cessão em vários de seus dispositivos (cf. p.ún. do art. 29, alínea a e § 2º do art. 32, caput do art. 35, § 1º do art. 63, § 14 do art. 67), não faltando ainda que, ao lado da menção da promessa de venda, use a lei a expressão “outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão” (§ 7º do art. 31-F), ou, diversamente, apenas se reporte à cessão e promessa de cessão (art. 40).
Além disso, indiretamente, a mesma Lei 4.591 refere duas dessas espécies de negócios jurídicos −a promessa de venda e a promessa de cessão− de modo parcial e subjetivo, mencionando a figura do promitente comprador e do promitente cessionário (arts. 8º, 9º, caput e § 2º, art. 31, alínea a e § 1º).
A relevância dessas três categorias negociais, quanto ao condomínio em edifício, pode bem sublinhar-se quando se lê, no § 2º do art. 32 da Lei 4.591, que o incorporador poderá negociar sobre unidades autônomas −do prédio a construir ou em construção− após ter arquivado, no competente cartório imobiliário, o título de propriedade do terreno, ou o “de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção (…)”.
Não menos importante é considerar, a propósito, o que consta do § 2º do art. 1.334 do Código civil brasileiro, norma em que se equiparam, salvo disposição em contrário, ao proprietário do imóvel, “os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”. Esse dispositivo, reportado no Código à convenção de condomínio, termina por logicamente estender-se aos direitos dos condôminos previstos em seu art. 1.335, quais os de (i) usar, fruir e livremente dispor de suas correspondentes unidades autônomas, (ii) usar das partes comuns do imóvel em condomínio, segundo sua destinação, e desde que não exclua a utilização dos demais compossuidores, e (iii) participar mas assembleias condominiais e votar suas deliberações.
Prevê-se no caput do art. 1.332 do Código civil que se institua o condomínio edilício −quer por ato inter vivos, quer por testamento−, com sua inscrição do cartório competente de registro de imóveis. No mesmo sentido, já o dispusera a mencionada letra a do art. 32 da Lei 4.591, ao exigir, para a incorporação, o arquivamento, no ofício predial da situação do imóvel, do “título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado” (a ênfase gráfica não é do original; poderá surpreender a expressão “devidamente registrado” diante da referência inaugural do caput do art. 32 da Lei 4.591 ao “arquivamento” do título no ofício imobiliário competente, mas é de levar em conta que o § 1º desse art. 32 trata de distinguir, de um lado, o arquivamento e, de outro, o registro: “A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro”; não nos esqueçamos de que essa Lei 4.591 é de 1964, com anterioridade de mais de uma década da vigência da Lei de registros públicos que, entre nós, passou a vigorar em 1976, o que explicará a notória secundariedade que, na Lei de 1964, dá-se ao registro em relação ao arquivamento indicado nessa normativa; cf., para essa proclividade da Lei 4.591 o que consta dos §§ 6º e 7º do art. 32, designadamente, no § 6º, a expressiva referência à recusa do arquivamento −e não do registro− para a suscitação da dúvida registral).
Não é demais avistar ainda a exigência de registro −compreensivo das hipóteses de promessa de venda, cessão e promessa de cessão− referível à instituição do condomínio edilício (art. 7º da Lei 4.591, de 1964: “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade”).
Desta maneira, parece entender-se a cautela do legislador ao prever, com indicação específica, na vigente Lei de registros públicos, a inscrição dos títulos de promessa de venda, cessão e promessa de cessão, objeto da Lei 4.591, embora pudesse bastar uma referência geral ao registro de todo gênero imobiliário de promessa de venda, cessão e promessa de cessão.
Por outro lado, a Lei 6.015 não incluiu no rol do art. 167 −que elenca os atos registráveis stricto sensu− a promessa de permuta, mas (isto já se sustentou nos itens 901 e 902 retro) é admitir-lhe o registro, até porque a alínea a do art. 32 da Lei 4.591 indica expressamente a idoneidade desse título para os fins de registrar-se a incorporação.
Um tema interessante, embora de referência, a esta altura, apenas histórica, é a da antiga previsão de registro provisório dos títulos exigidos quanto à incorporação, registro esse indicado nos §§ 11 e 12 do art. 32 da Lei 4.591. Tanto mais interessa o breve apontamento do tema quanto não tenhamos no direito brasileiro atual −abstraída alguma disputa sobre a provisoriedade da anotação do protocolo− a categoria da inscrição provisória no registro imobiliário.
Foi a Lei 4.864/1965 (de 29-11) que acrescentou, m seu art. 10, os aludidos §§ 11 e 12 do art. 32 da Lei 4.591, instituindo, até 30 de junho de 1966, o registro provisório da incorporação imobiliária, para a hipótese de em até 15 dias da apresentação dos títulos ao ofício imobiliário competente, não se entregasse ao interessado a certidão de arquivamento e registro, ou, diversamente, não se oferecessem, por escrito, as exigências para esses atos de arquivamento e registro. Com isto, autorizava-se a negociação das unidades autônomas, suprindo-se a falta do registro no ofício predial a referência à numeração da carta que se exigia expedida por meio de cartório de títulos e documentos, encaminhando os títulos −com seu completo (art. 32 da Lei 4.591)− ao ofício de registro de imóveis.
Convenha-se em que, por mais se possa entender à conveniência de atendimento do prazo para a qualificação do título apresentado pelo incorporador, considerar que haja registro provisório quando não haja registro algum causa estranheza. Melhor teria sido prescrever que uma inscrição provisória se lançasse tanto que superado, sem decisão, o prazo legal da qualificação registrária, dispensando-se a menos econômica solução do concurso do ofício de títulos e documentos e, enfim, tendo de fato um registro a que chamar de provisório.