(da série Registros sobre Registros n. 474)
Ricardo Dip
1.284. Assim enuncia o art. 190 da Lei 6.015, de 1973: “Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel”.
À primeira vista, parecerá clara a determinação legal quanto à inviabilidade de registrar-se, num mesmo dia, títulos relativos à constituição de direito reais contraditórios sobre um mesmo imóvel.
Mas essa aparente clareza logo se obscurece quando se cuide de extrair do texto da lei seu correspondente significado normativo.
Comecemos em considerar que coisa são os “direitos reais contraditórios” referidos textualmente no art. 190 da Lei 6.015.
Esse termo é de uso comum na doutrina registral, e não falta, além disso, que frequente a praxis do ofício imobiliário. Sua fonte, quando menos de difusão, foi Serpa Lopes, para quem os direitos reais contraditórios são “os que, oriundos de um só transmitente e por este atribuídos a titulares diversos e recaindo sobre o mesmo imóvel, se contradizem no seu conteúdo, de modo a se anularem reciprocamente, se fossem transcritos ou inscritos, contemporaneamente”.
O enunciado legal repete a palavra “mesmo” (parece-me, usada como pronome demonstrativo): “mesmo dia” e “mesmo imóvel”. Acontece que Serpa Lopes, valendo-se do advérbio “só”, acrescenta, no fim e ao cabo, um outro “mesmo”, um “mesmo transmitente”. E por que ele indica essa unidade de transmitente? É que Serpa Lopes distingue uma hipótese de “direitos opostos”, consistentes em um conflito de direitos derivados de transmitentes diversos, conflito que o autor sugere resolver pela prevalência do título originário do legitimado tabular, ao passo em que os direitos contraditórios, emanando uma só procedência, não poderia solucionar-se pelo mero predomínio da origem.
Essa distinção de Serpa Lopes é acertada de todo, mas não parece bem o nome “direitos opostos”. Os direitos reais contraditórios são já uma espécie do gênero direitos opostos. Aí se põe, com efeito, um problema de terminologia da lógica (é isso o que estamos vendo nas atuais exposições da ´serie “Claves notariais e registrais”); isso porque a propriedade da oposição lógica possui três partes subjetivas: a contrariedade, a contraditoriedade e a subcontrariedade; daí que, na verdade, o discrimen apontado por Serpa Lopes deveria ser entre direitos contraditórios e direitos contrários (e não “opostos”).
Há outro problema a considerar. Os direitos reais contraditórios podem tanto ser de natureza tanto absoluta −são os iura contradictoria proprie dicta−, quanto relativa. Distinguem-se ambas as espécies: os primeiros são insuscetíveis de coexistência permanente (contradição absoluta; p.ex. não podem coexistir permanentemente dois domínios sobre um mesmo imóvel; se Mateus aliena um imóvel a Joaquim e, diversamente, a Zelito, não há possibilidade de simultânea existência de registros dessas alienações). Já a segunda espécie de direitos reais contraditórios pode ensejar a convivência dos direitos, desde que sua atualização seja sucessiva (p.ex., duas ou mais hipotecas cujos títulos não contenham indicação de grau; elas podem conviver com inscrições sucessivas no tempo; há aí uma contradição relativa ou condicionada).
Serpa Lopes fala ainda em anulação recíproca dos direitos reais contraditórios. É provável que ele se refira ao consequente de as presunções tabulares opostas entre si serem, ipso tabula, paralisadas em seus efeitos. A isso a doutrina designa neutralização das presunções oponíveis.
É manifesto que as presunções registrais relativas contrapostas entre si não possam preservar-se de maneira concomitante, porque isto enfrentaria o princípio de não contradição lógica (e metafísica): uma coisa, com efeito, não pode ser e deixar de ser, simultaneamente e sob o mesmo aspecto. Desse modo, as proposições contraditórias entre si se repudiam mutuamente.
A metódica da publicidade registral imobiliária opera com amparo no lugar das inscrições definitivas (ou seja, de consonância com a ordem positiva brasileira, com amparo mais comum no Livro 2 -Registro Geral), não se viabilizando, salvo que o seja por via jurisdicional, é dizer: contenciosa, que se solucione o tema das presunções tabulares oponíveis por meio da ordem cronológica das prenotações no Livro 1-Protocolo.
A razão desse impedimento é simples: os lançamentos no Livro do Protocolo são transitórios, são inscrições que têm validade in itinere, ou seja, valem enquanto haja tramitação do processo registral correspondente. Esses lançamentos emanam um direito posicional que leva à preferência de qualificação e de ordem de lugar do registro definitivo; de maneira condicionada, além disso, propiciam a prioridade material, mas com a condição da definitividade do registro, e esse registro definitivo é o que gera a legitimação registral.
Não se poderá, pois, mediante recurso à via administrativa, considerar a ordem das prenotações para cancelar registros de direitos reais contraditórios, porque o protocolo se esgota com a inscrição definitiva, ou seja, ele não tem efeito formal persistente, mas apenas eficácia transitória. Seu efeito material, por outro lado, depende exatamente da higidez do registro definitivo, higidez que se põe em xeque com a contradição dos direitos registrados. Só na esfera jurisdicional, garantidos a ampla de defesa e o contraditório, poderá solver-se qual o melhor direito num conflito desse gênero.
Poderia objetar-se que, prevista na Constituição brasileira de 1988 e na Lei 6.015, de 1973, a salvaguarda do direito de contraditório também nos processos administrativos, que pareceria cabível, administrativamente, resolver o problema do conflito de direitos reais contraditórios inscritos.
A razão da negativa é simples: a legitimação registral, ou seja, a presunção relativa de veracidade de um registro não pode ser anulada a não ser em via jurisdicional, sob pena de decair de seu caráter presuntivo próprio de alguma sorte de fé pública.