(da série Registros sobre Registros n. 459)

                                                                      Ricardo Dip

1.270.   Vejamos agora os três últimos parágrafos do art. 176 da Lei 6.015:

•          “§ 16. Se não forem suficientes os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, será exigida a retificação, no caso de requerimento do interessado na forma prevista no § 14 deste artigo, perante a circunscrição de situação do imóvel. 

           § 17. Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.

           § 18. Quando se tratar de transcrição que não possua todos os requisitos para a abertura de matrícula, admitir-se-á que se façam na circunscrição de origem, à margem do título, as averbações necessárias.”

           Como já ficou visto na exposição anterior, o § 14 do art. 176 da Lei 6.015 completa a regra competencial já indicada, para a matriculação obrigatória, no item I do § 1º do art. 176 da mesma Lei 6.015. Esse referido § 14 diz respeito à matriculação facultativa, estabelecendo, de maneira expressa, a competência territorial para sua prática, impedindo que, com apoio em suas transcrições, cartórios com competência extinta abram matrículas. Só as pode inaugurar, sejam elas obrigatórias, sejam facultativas, a circunscrição cartorial onde estiver situado o imóvel objeto.

           Podendo acontecer, no entanto, de não haver elementos de especialidade objetiva ou subjetiva idôneos para abrir-se a matrícula, caiba a retificação do registro, e, na mesma linha competencial já afirmada, o § 16 do art. 176 preceitua que essa retificação deva tramitar “perante a circunscrição de situação do imóvel”.

           Em rigor, observado o procedimento previsto no art. 213 da Lei 6.015, a decisão retificadora deverá averbar-se à margem da transcrição anterior, ainda que se trate de cartório diverso (cf. § 1º do art. 213). Heterodoxa, mas longe de com isto padecer de nulidade, será a abertura de matrícula com a descrição precedente, averbando-se, em seguida, a nova descrição retificada. Parece também melhor a primeira solução, para atender ao aspecto gráfico da matrícula, já se inaugurando com o texto descritivo mais correto.

           O § 17 do art. 176 anuncia regra que, revolucionária, permite recear os adivinháveis problemas concretos que podem advir de sua pretendida aplicação. Esse dispositivo distingue os “elementos [de especialidade objetiva ou subjetiva] essenciais do ato ou negócio jurídico praticado”, prevendo que, se não constarem do título (em sentido formal) ou do “acervo registral”, poderão completar-se (i) “por outros documentos” ou (ii) “por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade”.

           Para logo, tem-se de considerar a referência inicial aos elementos de especialidade que não alterem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico em cotejo com o disposto no § 2º do art. 225 da Lei 6.015, que assim enuncia:

“§ 2º. Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”

           Os títulos irregulares, nos termos desse § 2º do art. 225, poderão suprir-se

•                   por si próprios (“se não constarem do título”),

•                   pelo “acervo registral”,

•                   “por outros documentos” e

•                   “por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.”

           Em outras palavras, desde que não se desfigure o ato ou negócio inscritível, as especialidades objetiva e subjetiva poderão completar-se com facilidade tamanha que o próprio título em sentido formal (escritura pública, instrumento particular, carta de sentença etc.) poderá retificar o registro anterior, à margem do procedimento do art. 213 da Lei 6.015.

           Vejamos o que a praxis oferecerá, mas, desde agora, é possível pôr em saliência uma questão: que se entende por «acervo registral»: é só o registro anterior ou é tudo o que constar dos registros de um dado ofício?

           O testemunho do passado, entretanto, já mostrou que as retificações de registro, mormente as que dizem respeito à especialidade objetiva, recomendam a prudência de uma verificação pericial. Sabe-se, por exemplo, que, na cidade de São Paulo, graças a antigas averbações indiscretas, produziram-se os celebrados casos de “imóveis flutuantes” (ou «registros fluidos»), com o fenômeno da ablaqueação tabular. É mesmo de temer que um facilitismo registral leve à perda de segurança jurídica, aumentando-se os casos de sobreposição de registros.

           Ao fundo, põe-se em cena uma disputa: qual dos fins registrais, estático ou dinâmico, deve prestigiar-se de modo preferencial? O da segurança da propriedade e dos direitos inscritos, ou, diversamente, os da expectativa do crédito e do tráfico dominial?

           A boa prática dos registradores poderá salvar a regra, distinguindo os casos em que deva aplicar-se com menos insegurança. De fato, leges sine moribus vanæ – as leis sem os costumes nada valem (Horácio, Carmina, XXIV, 35).

           Por fim, o § 18 do art. 176 da Lei 6.015 propicia que, inviável a abertura de matrícula por deficiência da transcrição anterior, poderão realizar-se atos de averbação à margem dessa mesma transcrição.

           O enunciado desse § 18 não é dos mais felizes.

           Não é só na “circunscrição de origem” que se poderão realizar as averbações de que trata a regra excepcional desse § 18, porque bem pode ocorrer de as transcrições deficitárias serem assentamentos dos ofícios competentes para abertura da matrícula.

           Além disso, não se lançarão averbações “à margem do título”, como consta do texto legal, mas “à margem da transcrição”.